Umowa wynajmu mieszkania zawierana jest między jego właścicielem – wynajmującym, a przyszłym lokatorem – najemcą. Aby interesy tego pierwszego były właściwie zabezpieczone, umowa taka powinna zawierać kilka istotnych postanowień. Z tego tekstu dowiesz się jednak, jak umowa najmu nie powinna wyglądać i jakie błędy najczęściej popełnia się podczas jej zawierania.
1. Zawarcie umowa na czas określony, bez wskazania możliwych przyczyn jej wcześniejszego wypowiedzenia.
Umowa zawarta na czas określony albo wygasa z nastaniem terminu w niej określonym, albo w przypadkach, które strony wskażą w umowie. W innej sytuacji jej wcześniejsze rozwiązanie nie jest możliwe, co może być czasem dużym problemem dla wynajmującego. Powinien on więc wskazać w umowie sytuacje, które naruszają jego interes, co w razie potrzeby umożliwi w przyszłości rozwiązanie umowy przed terminem w niej określonym. Mogą to być sytuacje, gdy najemca narusza porządek określony w regulaminie wspólnoty, używa mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem, czy podnajmuje je innej osobie. Ważne, aby określić tu konkretne przesłanki, a nie posługiwać się zwrotami „z ważnych przyczyn” i podobnymi.
2. Za mało danych najemcy.
W umowie najmu należy wskazać strony, ich imiona i nazwiska oraz adresy. W przypadku najemcy jednak wynajmujący często kończą na zapisaniu imienia i nazwiska. Tymczasem niezbędne jest ujęcie w umowie adresu zameldowania najemcy lub adresu do doręczeń innego niż adres wynajmowanego mieszkania (o ile takowe posiada), a także numeru PESEL. Dane te mogą okazać się kluczowe, gdyby w przyszłości konieczne było wstąpienie wynajmującego na drogę sądową w celu rozwiązania sporu z najemcą, np. gdy ten nie będzie płacił umówionego czynszu, lub nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania.
3. Brak kaucji lub jej za mała wysokość.
Kaucja jest zabezpieczeniem wynajmującego na wypadek przysługujących mu wobec najemcy roszczeń, np. we wspomnianej wyżej sytuacji niepłacenia przez niego czynszu, czy konieczności zapłaty za szkody, które najemca w mieszkaniu wyrządził, a od których naprawienia się uchyla. Wysokość kaucji to minimum wysokość umówionego czynszu, jednak dla własnego bezpieczeństwa wynajmujący powinien zażądać jego dwu – trzykrotności. To pozwoli sprawdzić również, czy najmujący jest wypłacalny i chociaż trochę minimalizuje ryzyko, że w przyszłości będzie sprawiał problemy z płatnościami.
4. Brak protokołu zdawczo – odbiorczego.
Podczas oddawania mieszkania do użytku najemcy, konieczne jest sporządzenie protokołu zdawczo – odbiorczego, który będzie zawierał spis wszystkich rzeczy i sprzętów znajdujących się w mieszkaniu, opis jego stanu technicznego, ewentualne istniejące usterki. Warto dodać do niego dokumentację fotograficzną, co przy zdawaniu mieszkania przez najemcę pozwoli bezsprzecznie ustalić, czy „zużycie” przez niego mieszkania mieści się w granicach normy, czy też widać w nim szkody, które nie powstałyby wskutek normalnego użytkowania. Będzie to konieczne gdyby wynajmujący chciał domagać się naprawy powstałych szkód, albo zwrotu kosztów ich usunięcia.
