Zaczyna się trudny czas dla deweloperów. Według danych zebranych przez Polski Związek Firm Deweloperskich w 2022 rozpoczęli oni o 40% mniej inwestycji budowlanych niż rok wcześniej. W 2023 spadek aktywności może wynieść 30%. Sytuacja ta z pewnością odbije się na cenach nowych mieszkań.
Dane dotyczące nowych inwestycji są obecnie najniższe od 2008. Skalę zapaści poznamy jednak dopiero za dwa lata, gdy GUS opublikuje dane dotyczące lokali oddanych do użytkowania.
Skutki niskiej podaży mieszkań
Obecnie popyt na nowe mieszkania jest bardzo niski. Odpowiada za to głównie sytuacja na rynku kredytowym. Trudno dostępne i drogie pożyczki hipoteczne skutecznie zniechęcają potencjalnych inwestorów do zakupu nowych mieszkań. Jeśli dodatkowo zauważymy, że przy obecnym poziomie stóp procentowych rata kredytu jest wyższa niż czynsz za najem, zrozumiemy, dlaczego popyt uległ przesunięciu. Przy braku kupców i rosnących kosztach budowy deweloperzy ograniczają aktywność inwestycyjną. Można założyć, że w momencie kiedy mieszkania, które teraz zaczynają powstawać, będą gotowe, sytuacja kredytobiorców będzie lepsza. Wzrośnie więc popyt, a podaż wciąż będzie niska. Ceny lokali znów zaczną rosnąć.
Aby dobrze zrozumieć obecną sytuację na rynku mieszkaniowym, warto pamiętać, że ceny mieszkań na rynku wtórnym w ciągu ostatnich pięciu lat wzrosły o około 40%. W tym samym czasie nowe lokale stały się droższe o 25%. W tych warunkach deweloperom coraz trudniej być konkurencją dla rynku nieruchomości z drugiej ręki. Logicznym rozwiązaniem byłoby obniżenie kosztów inwestycji w nowe budownictwo mieszkaniowe, ale w tym momencie jest o to niezwykle trudno. Panuje powszechna opinia, że marże deweloperów są bardzo wysokie, jednak realnie wynoszą one około 20% wartości lokalu. Wartość ta jest rozłożona na cały okres powstawania budynku, który liczony jest w latach. Właśnie dlatego firmom deweloperskim trudno jest odzyskać zainwestowane pieniądze i mają jeszcze mniejsze szanse na inicjowanie nowych projektów budowlanych.
Aby poprawić sytuację zarówno swoją, jak i klientów, PZFD regularnie zwraca się z apelem do KNF o zweryfikowanie aktualnych wytycznych, dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Dotyczy to przede wszystkim kredytów o stałej lub czasowo stałej stopie procentowej. Zmiany jednak nie nadchodzą, a zapaść na rynku kredytowym trwa. Koszty zakupu nowego lokalu można też obniżyć starając się o tani grunt pod budowę. Ponieważ jednak działek budowlanych brakuje, trudno wyobrazić sobie zastosowanie tego rozwiązania bez wsparcia Państwa.
Mimo trudnej sytuacji polskich inwestorów prywatnych, firmy deweloperskie posiadają obecnie bardzo niewiele gotowych i niesprzedanych mieszkań. Na te, które za chwile wejdą na rynek, już czekają lokatorzy.
Jak zaznaczyliśmy na wstępie, choć na nowe mieszkania nie ma obecnie zbyt wielu chętnych, niska podaż będzie nam towarzyszyła przez lata. W perspektywie czasu warunki kredytowe mogą ulec polepszeniu. Jeśli sytuacja rozwinie się właśnie w ten sposób, na rynku mieszkaniowym znów pojawi się drożyzna.
