Obserwujemy rynek mieszkaniowy z wyczekiwaniem, ponieważ wszystkie sygnały sugerują, iż powinien zacząć się spadek cen. Dotychczas ceny się trzymały, a nawet rosły, jednak zaczynają docierać do nas sygnały mówiące o tym, iż trend zaczyna się odwracać. Są pierwsze odczyty pokazujące korektę stawek za metr kwadratowy w dół. Póki co dotyczą jedynie rynku wtórnego, jednak to właśnie on szybciej reaguje na zmiany koniunktury.
Ciekawe dane zostały udostępnione przez Morizon.pl. Wynika z nich, że co prawda w ujęciu rocznym rynek mieszkaniowy nadal notuje wzrosty cen, jednak jeżeli zawęzimy perspektywę i przyjrzymy się zmianom cen w czerwcu w ujęciu miesiąc do miesiąca, sytuacja zaczyna wyglądać kompletnie inaczej. W większości przeanalizowanych lokalizacji pojawiły się spadki, a tam, gdzie były wzrosty, okazały się one naprawdę symboliczne. Prawdopodobnie więc obserwujemy pierwsze sygnały odwrócenia trendu i początku bessy w mieszkaniówce.
Mieszkania na rynku wtórnym w cenie 301-500 tys. zł (dane w kolejności: miasto, udział w podaży w czerwcu 2022, procentowy udział zmiany m/m):
- Białystok 56,34% -2,13
- Gdańsk 17,76% -1,68
- Katowice 34,44% 0,56
- Kraków 23,25% -0,09
- Łódź 40,82% 1,33
- Poznań 32,14% -0,67
- Rzeszów 57,54% -3,55
- Szczecin 33,12% -0,03
- Warszawa 12,40% 0,15
- Wrocław 31,96% 0,73
Mieszkania na rynku wtórnym w cenie 501-700 tys. zł (dane w kolejności: miasto, udział w podaży w czerwcu 2022, procentowy udział zmiany m/m):
- Białystok 18,91% 0,37
- Gdańsk 20,60% -1,22
- Katowice 17,03% -0,63
- Kraków 30,37% 0,52
- Łódź 10,56% -0,05
- Poznań 18,84% 0,41
- Rzeszów 19,56% -1,14
- Szczecin 27,83% 0,22
- Warszawa 28,26% 0,1
- Wrocław 32,31% -0,27
Jak widać – dominują spadki i rynek zdecydowanie wytraca tempo. Biorąc pod uwagę to, co się dzieje w gospodarce, można zakładać, iż odczyty z kolejnych miesięcy pokażą wzmocnienie tego trendu. Tutaj ważne jest, aby zrozumieć różnicę w tym, jak na zmiany koniunktury reaguje rynek wtórny. Dużo szybciej dochodzi na nim do przecen, ponieważ indywidualni sprzedawcy zazwyczaj nie mają możliwości przeczekania niekorzystnego czasu. Taką możliwość mają za to deweloperzy, dlatego na korekty na rynku pierwotnym będziemy musieli jeszcze poczekać. Nie oznacza to jednak, że w segmencie nowych lokali mieszkalnych jest dobrze. Wręcz odwrotnie – eksperci coraz częściej mówią o zapaści, tak mocno spadła sprzedaż w ostatnich miesiącach. Są to zmiany na minus rzędu kilkudziesięciu procent, a w niektórych przypadkach liczba klientów spadła o nawet więcej niż połowę.
Powyższe dane dotyczą największych deweloperów, tych, którzy są notowani na giełdzie. Muszą oni udostępniać raporty ze swojej działalności, dzięki czemu dokładnie wiemy, co się dzieje w ich działach sprzedaży. Śmiało można założyć, iż są to podmioty najsilniejsze, z najlepszymi inwestycjami, najbardziej rozbudowanym marketingiem, dobrą renomą i najszerszą bazą klientów. Zatem niemal pewne jest, że mniejsi deweloperzy radzą sobie jeszcze gorzej i gdy będziemy mieli dostęp do informacji o ich sprzedaży, okaże się, jak intensywne jest tąpnięcie na rynku mieszkaniowym.
Istotne jest to, że gwałtowne słabnięcie koniunktury w mieszkaniówce raczej ciężko uznać za proces tymczasowy, który zaraz osłabnie. W grze jest kilka silnych czynników działających na rzecz końca hossy, a być może nawet na rzecz początku bessy. Najważniejszy to wyhamowanie akcji kredytowej – za sprawą rygorystycznej rekomendacji KNF dotyczącej kalkulowania kosztów życia przy obliczaniu zdolności kredytowej oraz z powodu systematycznego podnoszenie stóp procentowych przez RPP. Dotychczasowi kredytobiorcy mają coraz większe problemy ze spłacaniem zaciągniętych zobowiązań, a liczba nowych spada spektakularnie – BIK podaje, że zapytań kredytowych w ostatnim czasie było 60% mniej. To oznacza, iż wyczerpuje się główne źródło pieniędzy trafiającej do mieszkaniówki i możemy się spodziewać, iż sytuacja nie ulegnie poprawie szybciej niż za rok, dwa – eksperci z PKO BP zakładają, że trend wzrostowy cen mieszkań wróci w 2025 roku.
