Zakup nieruchomości na podstawie cesji jest dla sprzedającego szansą na szybki zarobek, a dla nabywcy na kupno nieruchomości nieodstępnej już na rynku. Transakcje takie są coraz częściej spotykane w obrocie rynkowym.
Czym jest cesja?
Cesja to po prostu przeniesienie praw z osoby zbywającej (cedenta) na osobę nabywającą (cesjonariusza). Instytucja ta wynika z kodeksu cywilnego i może dotyczyć różnego rodzaju praw, w tym praw wynikających z umowy deweloperskiej. Decydują się na nią osoby, które chcą sprzedać mieszkanie kupione od dewelopera zanim zostanie na nie przeniesione prawo własności nieruchomości. Mogą to robić z różnych powodów. Niektórzy chcą w ten sposób zarobić, kupując atrakcyjną nieruchomość w chodliwej lokalizacji po to, by później odsprzedać ją z zyskiem osobie, której bardzo zależy na zakupie w tej konkretnej inwestycji. Mogą to również robić, gdy potrzebują szybkiego zastrzyku gotówki, w wyniku nieprzewidzianych wcześniej życiowych okoliczności. Bez względu jednak na przyczynę, mają do tego pełne prawo. Pozostaje jedynie znaleźć nabywcę.
Zgodnie z ustawą cesja wierzytelności nie wymaga zgody wierzyciela, którym w tym przypadku jest deweloper. Jak jednak wskazuję kodeks cywilny zgodna taka może być wymagana, jeśli jej brak sprzeciwiałby się zastrzeżeniu umownemu, czyli np. zapisowi, w którym deweloper jasno wskazuje, że jego zgoda jest do cesji wymagana.
Umowa deweloperska ma jednak specyficzną konstrukcję. Na jej podstawie zarówno kupujący jak i deweloper są wobec siebie jednocześnie wierzycielami i dłużnikami. Deweloper musi lokal wybudować, a nabywca zapłacić za ta ustaloną cenę. Osoba wchodząca więc w prawa cedenta, przejmuje jego prawo do żądania wybudowania lokalu, ale i obowiązek do zapłaty ceny. W tych okolicznościach konieczna jest zgoda dewelopera, która spowoduje tzw. przecięcie długu. Deweloper zgodę taką może wyrazić w samej umowie deweloperskiej, w pisemnym aneksie do niej, albo w umowie cesji. Umowa cesji wierzytelności będzie bowiem jednocześnie umową o przejęciu długu. Mogą być to dwa oddzielne dokumenty, ale kwestie te można zawrzeć także w jednej umowie.
Obie umowy muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Jednak dla lepszego zabezpieczenia interesów stron zaleca się zawarcie ich w formie aktu notarialnego i jest to coraz częściej praktykowane. W umowie często bowiem zawarty jest zapis o poddaniu się egzekucji przez cesjonariusza w zakresie zapłaty przez niego na rzecz cedenta ceny sprzedaży praw i roszczeń. A zabezpieczenie takie musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli ponadto zmienia się treść roszczenia w księdze wieczystej albo treść umowy deweloperskiej, forma aktu notarialnego jest konieczna.
Jeśli umowa cesji jest odpłatna, wówczas czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
