Intensywna dyskusja o polskich REIT-ach toczy się już od ponad pięciu lat. Póki co nie przyniosła niczego poza szumem informacyjnym i dezorientacją. Spowodowane jest to ciągłymi zmianami planów i priorytetów przez rząd. Media oczywiście bardzo chętnie podchwytują zamieszanie, potęgując je chwytliwymi nadinterpretacjami. Postarajmy się podejść do tego na spokojnie i sprawdzić, co się dzieje obecnie z projektem polskich REIT-ów.
Czym są REIT-y?
Skrót REIT pochodzi od angielskiej nazwy Real Estate Investment Trust. Bywa ona tłumaczona jako Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości i stąd wziął się drugi, alternatywny skrót, czyli FINN. Nie jest on jednak tak często stosowany, ponieważ REIT-y to rozwiązanie funkcjonujące już na Zachodzie, znane i wypróbowane, więc zdecydowanie sensowniejsze jest ujednolicenie nazewnictwa.
Początki REIT-ów sięgają lat 60. XX wieku, kiedy to w Stanach Zjednoczonych wprowadzono przepisy umożliwiające tworzenie spółek giełdowych inwestujących w nieruchomości. Dzięki temu obywatel o przeciętnych dochodach, niewystarczających do samodzielnego zakupy nieruchomości inwestycyjnej, mógł kupić udział w takiej inwestycji, po prostu zostając akcjonariuszem REIT-u. W założeniach podmioty te miały jeszcze jedną zaletę – oferowały dużo większe bezpieczeństwo finansowe niż inne spółki akcyjne, ponieważ dochodowość była gwarantowana regularnie spływającymi czynszami z nabytych nieruchomości.
Jeśli chodzi o Polskę, to temat REIT-ów pojawia się w dyskusjach ekonomistów już od dawna. Jednak przez rząd został podjęty tak naprawdę dopiero w 2016 roku, gdy Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt „Ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości”. Miał on tworzyć ramy prawne i podatkowe działania podmiotów FINN, jednak w pewnym momencie zaniechano procedowania projektu tej ustawy. Do zagadnienia wrócono w 2021 roku, miało zostać wdrożone do końca roku, jednak – jak widać – przepisów nie wprowadzono.
Wątpliwości wokół polskich REIT-ów
Mimo, że polskie REIT-y nie doczekały się jeszcze opracowania i wdrożenia, już powodują mnóstwo dyskusji. Jednym z założeń FINN-ów była preferencyjna stawka podatku CIT, dzięki czemu podmioty te mogłyby wypłacać wysokie dywidendy. W założeniach brzmi to dobrze, ponieważ stwarza przeciętnemu Kowalskiemu możliwość czerpania większych zysków z zainwestowanych oszczędności. Jednak wątpliwości pojawiają się, gdy uświadomimy sobie, iż obecnie za taką aktywność inwestycyjną odpowiedzialny jest głównie duży kapitał. Stąd ryzyko, że REIT-y posłużyłyby jedynie do wzmocnienia takich podmiotów. To splata się z coraz popularniejszym tematem zagranicznych funduszy inwestujących w polską mieszkaniówkę i rzekomo stających się jedną z przyczyn drożyzny. Jeśli połączyć te dwie sprawy, okazuje się, iż istnieje ryzyko, że rząd stworzyłby fiskalne narzędzie dające funduszom dodatkowe preferencje. Krytycy tych obaw wskazują na fakt, że fundusze kupują mieszkania i bez pomocy REIT-ów, więc nie koniecznie byłyby to rozwiązania ich interesujące.
W dyskusji nad FINN-ami istotne jest też to, że nasz rząd postanowił zrobić z nich narzędzie wspierające mieszkaniówkę. Na wspomnianym już amerykańskim rynku nieruchomości podmioty takie inwestują głównie w nieruchomości komercyjne, u nas miałyby kupować mieszkania. Jak by to wpłynęło na spadając dostępność lokali mieszkalnych? Gdzieś w tle pojawiają się też pomysły na rozpisanie przepisów o REIT-ach tak, by umożliwiały najemcom dochodzenie do własności. Czyli byłby to model, w którym czynsz najmu jednocześnie częściowo stawałby się wpłatą na konto własnego kapitału, a ten kapitał z czasem pozwalałby na przejęcie lokalu. Ten pomysł wygląda atrakcyjnie z perspektywy młodych osób, mających problem z uzbieraniem wkładu własnego, pozostaje więc mieć nadzieję, że rząd w sprawie REIT-ów pójdzie właśnie w tym kierunku. Dzięki temu osoby z oszczędnościami zyskałyby prosty i atrakcyjny instrument finansowy, a inwestowane w niego środki pełniłyby korzystna funkcję społeczną i gospodarczą, ponieważ zwiększałyby dostępność mieszkań.
