Mimo tego, że od kilku miesięcy odczyty z rynku nieruchomości pokazują gwałtowne hamowanie koniunktury, nadal wielu ekspertów uważa, iż nie ma co spodziewać się korekty cen w dół. Dlaczego? Jest kilka czynników, które działają na utrzymanie cen i może się okazać, że mimo drastycznego spadku popytu, taniej nie będzie.
Zacznijmy od tego, jakie sygnały docierają z rynku mieszkaniowego. Tu jest ciekawie, ponieważ pomiędzy różnymi raportami są bardzo duże rozbieżności. I tak, przykładowo, raport NBP za II kwartał 2022 roku wykazał wzrosty cen we wszystkich największych miastach Polski. Przy tym nie były to zmiany kosmetyczne, ale wynoszące nawet po kilkanaście procent! Z kolei portal nieruchomosci-online.pl w kwartalnym raporcie cen ofertowych z rynku pierwotnego (tyle że już z III kwartału) zaprezentował obraz hamowania – ceny zatrzymują się, jednak nie spadają. Większość zmian mieści się w zakresie wręcz symbolicznym, więc eksperci portalu uznają, iż ogólna tendencja jest następująca – ceny zatrzymały się. Kompletnie inaczej wygląda to w raporcie Expandera i Rentier.io, gdzie odnotowano spadek cen w aż 13 z 17 badanych ośrodków. Ważne jest to, iż na wykazywanie spadków lub wzrostów ogromny wpływ ma to, jaką przyjmie się perspektywę czasową. Zmiana koniunktury jest dosyć świeża, więc w ujęciu rocznym zazwyczaj widać jeszcze wzrosty, ponieważ mamy za sobą okres bardzo dynamicznego pięcia się cen. Jednak w ujęciu kwartalnym sytuacja zaczyna wyglądać odmiennie i widać hamowanie oraz spadki.
We wspomnianym raporcie Expandera i Rentier.io największe kwartalne spadki zanotowano w Częstochowie (-9 proc. ) i Sosnowcu (-8 proc.). Z kolei mieszkania na sprzedaż w Bydgoszczy potaniały o 5 proc. Co ciekawe, w raporcie nieruchomosci-online.pl Bydgoszcz wykazała spadki tylko w segmencie kawalerek i mieszkań 4-pokojowych, przy czym były one dużo mniejsze, bo -0,2% i -1,9%. Za to już lokale 2- i 3-pokojowe podrożały.
Mimo wyraźnego spadku popytu oraz niemal załamania się rynku kredytowego (sprzedaż kredytów hipotecznych spadła o ok. 70%, a to one napędzały mieszkaniówkę), ceny mieszkań mogą się utrzymać. A za jakieś dwa lata – może wrócić silna tendencja wzrostowa. Niektórzy eksperci ponownie liczą na wystąpienie tzw. popytu odroczonego. Obecnie, ze względu na niską zdolność kredytową oraz coraz większą niepewność finansową, wiele osób rezygnuje z zakupu mieszkania. Nie oznacza to, że zmieniają plany życiowe – nadal chcą nabyć własne M, jednak nie w tym momencie. Można się spodziewać, iż za rok, dwa, gdy sytuacja się ustabilizuje, wrócą na rynek, dając potężny impuls stronie popytowej.
Mamy też czynniki działające na drugą stronę – podaż. Tutaj istotne jest to, co zrobią deweloperzy, a ci już zaczęli ciąć liczbę rozpoczynanych inwestycji. Według danych HRE Investment w sierpniu 2022, w ujęciu rok do roku, deweloperzy rozpoczęli aż 63% budów mniej. Póki co wciąż jesteśmy “na górce”, jeśli chodzi o liczbę budynków mieszkalnych oddawanych do użytku. To pokłosie trwającej do niedawna rekordowej koniunktury. Lecz to już jest korygowane, co przełoży się na wyraźnie mniejszy napływ lokali mieszkalnych na rynek pierwotny w nadchodzących latach.
Hamowanie akcji kredytowej sprawia, że z rynku eliminowani są klienci kupujący mieszkanie na własne potrzeby. Jednocześnie ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone. Trafiają więc oni na rynek najmu. To kolejny czynnik, który może podtrzymać ceny mieszkań, szczególnie jeśli tę koniunkturę wykorzystają fundusze zajmujące się najmem instytucjonalnym.
Spadek cen powstrzymać też może inflacja. Z każdym miesiącem złotówka jest warta coraz mniej. Siłą rzeczy więc rosną koszty deweloperów – droższa jest robocizna, droższa jest energia, ale też nie tanieją materiały budowlane. W takiej sytuacji ciężko oczekiwać korygowania cen w dół, ponieważ oznaczałoby to sprzedawanie poniżej kosztów wytworzenia, ze stratą.
Gdy dojdzie do ustabilizowania sytuacji gospodarczej i zatrzymania inflacji, stopy procentowe wrócą do niskiego poziomu. Akcja kredytowa zostanie odblokowana i klienci detaliczni wrócą na rynek. Nastąpi to najprawdopodobniej za dwa lata i zbiegnie się w czasie z omawianymi w tym artykule zjawiskami, co może doprowadzić do ponownego wystrzelenia cen w górę.
