Zagraniczne fundusze wykupujące mieszkania w Polsce w ostatnim czasie stały się bardzo popularnym sposobem na straszenie czytelników. Pisze się o nich dużo i coraz więcej. Ich niewielką dotychczas aktywność kontruje się deklarowanymi planami oraz prognozami tego, iż kapitał napływający zza granicy będzie odgrywał coraz większą rolę w polskiej mieszkaniówce. Skutki mają być opłakane. Jednak czy rzeczywiście jest się czego bać? Czy rosnąca aktywność zagranicznych funduszy na rynku mieszkaniowym niesie ze sobą jakieś plusy?
Zacznijmy od określenia skali tego zagrożenia. Pod koniec 2021 w rękach zagranicznych funduszy znajdowało się niecałe 10 tysięcy mieszkań. Z kolei dane GUS z 2020 roku pokazują, że polskie zasoby mieszkaniowe to ok.15 milionów. Jak widać więc dane liczbowe sugerują, iż zagrożenie ze strony takich podmiotów jest demonizowane. W tej dyskusji należy jednak zaznaczyć, że apetyt funduszy rośnie i kupują one coraz więcej. Wciąż jednak, w skali całego rynku, jest to zaledwie promil. Czy może to rozregulować rynek i spowodować jeszcze większą drożyznę?
Fundusze zainteresowane są tylko określonymi lokalizacjami oraz konkretnym typem nieruchomości mieszkaniowych. Celują więc w atrakcyjne dzielnice największych miast, kupując nowe inwestycje, zapewniające odpowiedni standard. Przeznaczenie to albo zarobienie na późniejszej odsprzedaży, albo – co ma miejsce zazwyczaj – zakup z przeznaczeniem na wynajem.
Obrońcy funduszy uważają, że skoro inwestują one tylko w głównych aglomeracjach, ich aktywność nie wpłynie na cały rynek. Jednak dotychczasowe doświadczenia pokazują, iż rynek mieszkaniowy trzeba traktować jako całość – niedobór lokali w jakimś jego fragmencie powoduje wzrost popytu w innym, ponieważ popyt się tam przenosi. Można się więc spodziewać, że ostatecznie napływ obcego kapitału odczułyby także lokalizacje dużo bardziej peryferyjne.
Czy zatem są jakieś plusy tego, że zagraniczne fundusze inwestują w polskie mieszkania? Zyska na tym rynek najmu. Fundusz to podmiot komercyjny, profesjonalny i z tego względu jest w stanie zaoferować najmującemu dużo wyższy standard obsługi, jak i też samego lokalu. Przede wszystkim odpada ryzyko wszelkiej maści nieprofesjonalnych zachowań ingerujących w prywatność lokatora, jak np. sprawdzanie mieszkania pod jego nieobecność. Do tego dochodzi możliwość zaoferowania niższych cen – fundusz posiada więcej lokalów, mniej kosztuje go administrowanie nimi, jak też ich wykończenie i remonty. Ma więc niższe koszty. Istotne jest też to, iż taki podmiot oferuje lokal w ramach najmu instytucjonalnego, który jest mniej restrykcyjny względem ochrony praw lokatora. W praktyce prywatny inwestor często musi brać na siebie ryzyko tego, że niewypłacalny najemca będzie zajmował jego mieszkanie, nie płacąc czynszu.
Ważny aspekt w wynajmowaniu mieszkań od funduszy to dostęp do całych zasobów takiego podmiotu. Jeśli fundusz posiada wiele lokali w różnych miejscach, przeniesienie się z jednego do drugiego powinno być dużo łatwiejsze niż tradycyjna przeprowadzka. Pozostaje się klientem tej samej firmy, a jedynie zmienia się mieszkanie, zachowując przy tym dostęp do wszystkich dotychczasowych standardów obsługi.
Czy w takim razie powinniśmy bać się rosnącej aktywności zagranicznych funduszy? To zależy od podejścia do kwestii mieszkania. Polacy są przyzwyczajeni do własności, a w takim modelu fundusz jest wrogiem, ponieważ winduje ceny zakupu, kreując dodatkowy popyt. Jednak na zachodzie Europy coraz popularniejszy jest najem, jako realna alternatywa dla własności. Jeżeli i u nas zmiany szłyby w tym kierunku, profesjonalizacja i instytucjonalizacja rynku najmu byłaby bardzo korzystnym zjawiskiem i upraszczałaby życie osobom najmującym mieszkanie.
