W studiu WP.pl odbyła się debata „Nastroje na rynku nieruchomości. Analizy i prognozy na 2023” między gośćmi zaproszonymi przez portal Nieruchomosci-online.pl. Rozmowy dotyczyły stanu bieżącego rynku nieruchomości, lecz ten tak naprawdę stał się punktem wyjścia do snucia prognoz na najbliższy rok. Co w takim razie wydarzy się w mieszkaniówce w 2023 według ekspertów? Zapraszamy do krótkiego omówienia branżowej debaty.
Portal nieruchomosci-online.pl podzielił się danymi, które obrazują obecną kondycję rynku mieszkaniowego – ruchu na stronie (czyli liczby odwiedzin ofert) oraz liczby kontaktów z ogłoszeniodawcami. Liczby pokazują, że nastąpiło gwałtowne hamowanie, ponieważ ruch spadł o połowę w ujęciu rok do roku. Należy tu jednak spojrzeć na zmiany w szerszej perspektywie czasowej. Do 2019 ceny mieszkań rosły stopniowo i podobnie zachowywały się podaż oraz popyt. Dopiero w 2020 nastąpiło przyspieszenie i trwało ono jeszcze w 2021. Przez te dwa lata branża notowała rekordy obrotu i cen. Gdy spojrzymy na bieżące statystyki, okazuje się, iż nie mam do czynienia z załamaniem rynku, ale raczej z powrotem do stanu z 2019. Czyli można uznać, że jest to powrót do normalności, do stabilnego rozwoju. Co na to eksperci?
Dr hab. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu odwołuje się dodatkowo do danych zebranych w ramach badania nastrojów pośredników INPON. Uważa on, iż na rynku dochodzi do stabilizacji i to na nadal dosyć wysokim poziomie – w ostatnim odczycie nastrojów nie widać już spektakularnych spadków. Popyt nie zanikł całkowicie, utrzymuje się, chociaż niższy niż wcześniej. Rynek obecnie kalkuluje ryzyka i można zakładać, iż sporo jego uczestników zaczyna się już rozglądać za cenowymi okazjami. Równocześnie uchodźcy z Ukrainy nadal utrzymują wysoką rentowność wynajmu.
O normalizacji rynku mówi Ewa Klos-Rychter, pośrednik w obrocie nieruchomościami i radca prawny. Według niej to, co się działo w ostatnich dwóch latach, nie było korzystne. Kupujący byli stawiani w bardzo złej sytuacji – popyt był tak duży, że nie było czasu na zastanowienie ani możliwości negocjowania ceny. Wręcz odwrotnie – ceny transakcyjne często były wyższe niż ofertowe, działał więc mechanizm licytacji. Obecnie rynek uspokoił się i transakcje kupna/sprzedaży ponownie mogą być poprzedzone adekwatnym procesem decyzyjnym. Jednocześnie Kols-Rychter raczej sceptycznie podchodzi do perspektywy wysypu okazji cenowych. Takie mogą się pojawić, jeśli wysokie raty kredytów przerosną możliwości finansowe osób, które kupiły nieruchomość na górce cenowej. Lecz biorąc pod uwagę przyzwyczajenie Polaków do własności, oczywiste jest, iż sprzedaż mieszkania lub domu to będzie ostateczność.
Grzegorz Kiełpsz (przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development oraz prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich) przyznaje, że sytuacje deweloperów nie jest łatwa. Nagła zmiana tendencji na rynku była zaskoczeniem, nie została więc poprzedzona odpowiednimi decyzjami biznesowymi. Jednak przedstawiciel branży zaznacza, że popyt na rynku nadal jest – ludzie są zainteresowani kupnem mieszkań, jednak póki co mają problem ze zdolnością kredytową. Dlatego deweloperzy starają się dostosować swoją ofertę do nowych realiów, chociażby poprzez budowę mniejszych mieszkań i realizowanie inwestycji w bardziej peryferyjnych lokalizacjach. Poszukiwane są również oszczędności realizacyjne w technologiach budowy i w projektach.
Dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich poinformował, że w ujęciu miesiąc do miesiąca nastąpił czterokrotny spadek liczby udzielanych kredytów. Sytuację określa jako “zamrożenie rynku kredytów” i przyznaje, iż tak źle nie było od bardzo dawna – porównać to można co najwyżej z okresem poprzedzającym wejście Polski do Unii Europejskiej. Hamowanie akcji kredytowej szybko przekłada się na spadek tempa w branży budowlanej, ta z kolei powiązana jest z wieloma innymi sektorami gospodarki. Już teraz producenci elementów budowlanych i wyposażenia zgłaszają coraz większe problemy i, próbując sobie z nimi radzić, wprowadzają np. czterodniowy tydzień pracy.
Z debaty nieruchomosci-online.pl wynika, że raczej wszyscy uczestnicy rynku są już świadomi pogorszenia sytuacji. Jednak nie wszyscy tak samo oceniają tkwiący w tym trendzie potencjał oraz inaczej widzą najbliższą przyszłość mieszkaniówki.
