Będzie taniej, czy drożej? A może ceny ustabilizują się? Czy jest bańka na rynku mieszkaniowym, czy jej nie ma? A jeśli jest, to czy pęknie i kiedy? Jak duże mogą być spadki? To tylko część pytań, jakie codziennie stawiają sobie osoby obserwujące polską mieszkaniówkę, czy to ze względów zawodowych, bo pracują w tej branży lub inwestują, czy z osobistych, bo planują zakup własnego M. Niestety sytuacja jest na tyle skomplikowana, że ciężko udzielić odpowiedzi. Postaramy się jednak przybliżyć kilka zjawisk, trendów oraz czynników, które w najbliższym czasie mogą decydować o tym, co się będzie działo z cenami mieszkań.
Czynniki, które w najbliższym czasie będą wpływać na ceny mieszkań w Polsce oraz sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych:
1. Wysokość stóp procentowych. Na ostatnim posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej w końcu zdecydowała się podnieść stopy procentowe – referencyjna stopa procentowa, od której m.in. zależy wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych, wzrosła z 0,10 pp do 0,50 pp. Nie jest to duża zmiana i oznacza, że rata przeciętnego kredytu będzie wyższa o kilkadziesiąt złotych, jednak bardziej istotne jest to, iż może to oznaczać początek dłuższego trendu podnoszenia kosztów pieniądza. Droższe kredyty oznaczać będą, iż zmniejszy się popyt na mieszkania.
2. Inflacja. Obecnie inflacja jest bardzo wysoka. Według oficjalnych kalkulacji to 6%, a według nieoficjalnych nawet więcej. Oznacza to, że pieniądze bardzo szybko tracą swoją wartość. Każdy kto posiada oszczędności, próbuje je ratować, m.in. poprzez inwestowanie w mieszkania. Jeżeli inflacja spadnie, wielu inwestorów indywidualnych zniknie z rynku nieruchomości, co zredukuje popyt.
3. Zakupy pod najem instytucjonalny. Ta część aktywności na rynku mieszkaniowym zazwyczaj utożsamiana jest z zagranicznymi funduszami, o których ostatnio sporo się mówi i pisze. Jednak, jak zauważa Tomasz Narkun, póki co fundusze w skali całego rynku generują bardzo niewielki popyt. Dużo więcej zakupów dokonują rodzimi inwestorzy, osoby fizyczne oraz firmy, które gdzieś chcą ulokować nadmiar kapitału. Powodują wzrost cen, chociaż z drugiej strony mogą wpłynąć na ucywilizowanie polskiego rynku najmu.
4. Odbicie w wynajmie. Ten czynnik jest jeszcze niepewny, ale na chwilę obecną można zaobserwować, że zwiększona ostrożność banków (przekładająca się na mniej udzielanych kredytów) oraz wywindowane ceny mieszkań sprawiają, iż odżywa rynek wynajmu. W wielu lokalizacjach ponownie bardziej opłaca się wynająć mieszkanie niż je kupić.
5. Niepokoje społeczne wywołane za drogimi mieszkaniami. Tomasz Narkun w rozmowie z portalem spidersweb.pl zwraca uwagę na to, że drożyzna w mieszkaniówce spowodowała, iż młodzi ludzie nie mają realnej możliwości kupienia sobie mieszkania. Stwierdza “Mówiąc slangiem: młodzi zostali spuszczeni w mieszkaniowym kiblu”. W perspektywie roku, dwóch może to doprowadzić do powstania na tyle dużego niezadowolenia, że ludzie zaczną protestować w tej sprawie. To z kolei mogłoby wymusić na rządzących wprowadzenie regulacji wpływających na rynek mieszkaniowy.
6. Popularyzacja zdalnego trybu pracy. Niezależnie od tego, czy będziemy się borykać z kolejnymi falami pandemii, czy nie, “mleko się rozlało” i wiele firm z sukcesem przetestowało zdalny tryb pracy, a wielu pracowników home office traktuje jako jeden z koniecznych warunków zatrudnienia się w firmie. Z tego względu presja cenowa w tradycyjnie najdroższych lokalizacjach, czyli w pobliżu centrów dużych miast, może spadać. Widać to chociażby po wysokości czynszów za najem mieszkań w centrum Warszawy, ponieważ spadły one o ok. 10%.
7. Przeniesienie aktywności flipperów na segment domów. Tomasz Narkun uważa, iż na rynku mieszkań zbliżamy się już do cen maksymalnych, w związku z czym flipperzy przestają się nimi interesować. Za to coraz chętniej zwracają uwagę na stare domy – przedwojenne, powojenne i z czasów PRL-u. Ich renowacja i adaptacja może przynieść bardzo dużą stopę zwrotu.
8. Wzrost kosztów deweloperów. Niestety, ale ceny mieszkań rosną nie tylko ze względu na popyt i spekulację. Coraz wyższe są też ceny materiałów, ceny robocizny, ceny energii i paliwa, jak też ceny działek. To wszystko sprawi, iż nawet w przypadku dekoniunktury ciężko będzie o konkretną korektę w dół.
