Rynek nieruchomości mieszkalnych przeżywa hossę, trwającą już od 2-3 lat. Ceny metra kwadratowego wciąż rosną, popyt jest ogromny, a podaż stara się za nim nadążyć, przez co jest już bliska gierkowskich rekordów. Jednak lepiej powstrzymać hurraoptymizm, ponieważ widoczne są też początki problemów, które z czasem mogą stać się przyczyną korekty w dół lub nawet kryzysu. Przyczyną jest właśnie nadpodaż mieszkań na rynku wynajmu.
Nadpodaż ta nie wynika bezpośrednio z dużej aktywności deweloperów. Wytworzyła się raczej w skutek wciąż zachodzącej przemiany struktury rynku mieszkaniowego. W Polsce za największą część popytu są obecnie odpowiedzialni inwestorzy, zarówno instytucjonalni, jak i prywatni. Nie jest to zdrowa sytuacja, jeśli weźmiemy pod uwagę to, iż w naszym kraju nadal istnieje deficyt mieszkań – stwierdza się to sprawdzając, ile rodzin nie ma zaspokojonych swoich potrzeb mieszkaniowych.
Opisywany trend jest oczywiście najbardziej widoczny w dużych miastach, gdzie dynamika wzrostu cen oraz duży rynek najmu przyciągały inwestorów. Już w 2019 tego typu klienci generowali ponad połowę transakcji, a przez 2020 to się tylko nasiliło. Można więc mówić, że obecnie rynek mieszkaniowy jest rynkiem inwestora. Może to doprowadzić do problemów i dekoniunktury.
W 2020 roku deweloperzy oddali do użytkowania ponad 220 tysięcy mieszkań. Na podstawie dotychczas obserwowanych trendów można uznać, iż przynajmniej połowa z nich została kupiona jako inwestycja. Inwestorzy kupujący lokale mieszkalne motywują się tym, że zyskują one na wartości oraz że można zarabiać na ich wynajmie. Jednak ten drugi czynnik uległ bardzo dużemu osłabieniu.
Przed pandemią rynek najmu był w bardzo dobrej kondycji. Napędzali go nie tylko studenci i pracownicy napływający do dużych miast, ale też turyści, rozkręcający tzw. najem krótkoterminowy. Właśnie na takim typie najmu można było zarobić najwięcej. Co prawda wymaga on ciągłej obsługi ze strony właściciela, jednak zysk jest nawet kilkukrotnie wyższy niż przy najmie długoterminowym,
Pandemia COVID-19 kompletnie to jednak zmieniła. Ruch turystyczny zamarł niemal z dnia na dzień. Lokale, które go obsługiwały, dosyć szybko zaczęły trafiać na rynek wynajmu długoterminowego, co spowodowało nadpodaż mieszkań na wynajem. Stawki zaczęły spadać i spadają do dziś. Co istotne – współwystępuje to z ciągłym wzrostem cen. Analitycy mówią tu o “rozwieraniu się nożyc” między stawkami najmu a cenami metra kwadratowego. Można się jedynie domyślać, że te nożyce kiedyś będą musiały się zewrzeć, a to będzie oznaczać “Cięcie!”.
Mimo że w chwili obecnej mieszkania nadal są hitem inwestycyjnym, widać już, że na rynku występuje nadpodaż lokali mieszkalnych na wynajem. Ten rynek jest dosyć oporny na zmiany, więc nie zachodzą one szybko. Jednak jest bardzo prawdopodobne, iż już w 2021 zniechęceni inwestorzy zaczną się pozbywać mieszkań, do których ciężko znaleźć najemców. Zbyt mały popyt zapewni obłożenie najatrakcyjniejszych apartamentów – w dobrych lokalizacjach, w nowoczesnym budownictwie, porządnie wykończonych i urządzonych. Oznacza to, iż na rynek w pierwszej kolejności trafią lokale w gorszym standardzie.
