Coraz więcej mówi się o tym, że sztuczna inteligencja może być dla nas zagrożeniem. Jednak przejęcie pewnych prac umysłowych przez komputery nie musi się wiązać z tak zaawansowaną technologią. Już obecnie w użyciu są tysiące, jeśli nie miliony algorytmów dedykowanych do konkretnych zadań. Zbierają one dane, analizują je i na ich podstawie podejmują decyzje lub sugerują właściwe strategie osobom decyzyjnym. To się dzieje także w branży nieruchomości, również w najmie – w USA toczy się obecnie dyskusja nad etycznością używania programu YieldStar, który ustala stawki najmu. Tak się składa, że je podnosi, stąd coraz więcej wątpliwości pojawiających się wokół jego stosowania.
Poruszany tu temat został wyeksponowany dzięki śledztwu dziennikarskiemu przeprowadzonemu przez portal ProPublica. Punktem wyjścia jest historia kobiety, która w trakcie pandemii od landlorda otrzymała informację o podwyżce czynszu o 6,5%. Zrezygnowała z lokalu i później obserwowała, jak wyprowadzają się kolejne osoby z budynku, gdzie znajdowały się mieszkania na wynajem. To zrodziło podejrzenie, że decyzjami cenowymi nie zarządza osoba, ale algorytm. Okazało się, iż miała rację – zarządca korzystał z oprogramowania YieldStar.
Software ten służy do ustalania stawek najmu. Jego adekwatność ma być tym większa im więcej podmiotów z niego korzysta, ponieważ wtedy oprócz jawnych danych rynkowych oprogramowanie bazuje na własnej bazie stawek. Na tej podstawie algorytm ustala adekwatny dla danej lokalizacji poziom czynszu. Problem jest taki, że w praktyce prowadzi to do podwyżek. Można by uznać, iż nie ma w tym niczego złego i mieści się to w zdrowych zasadach działania wolnego rynku. Jednak wygląda to tak, iż YieldStar nie unika sytuacji, gdy mieszkanie stoi przez część roku puste, o ile nie prowadzi to do strat dla landlorda. Więc w większości sytuacji premiowana jest strategia wyższych stawek najmu i okresów bez najemców, niż niższych stawek i wynajmu bez przerw.
Tak to wygląda od strony czysto finansowej. Wydaje się jednak, że algorytm po drodze gubi wiele innych aspektów. Jednym z nich jest aspekt typowo ludzki. Nawet jeden z współtwórców programu stwierdził, że wynajmujący mieli do najemców zbyt ludzkie podejście, przez co nie optymalizowali zwrotu z inwestycji. YieldStar pozwala na zmaksymalizowanie zysku. Firma obsługująca landlordów w oparciu o ten software zniechęca ich nawet do negocjowania stawek z najemcami – lepiej, aby stawki były wyższe, nawet jeśli wpłynie to niekorzystnie na obłożenie lokalu.
Dyskusyjne jest też to, czy podbijanie czynszów kosztem obłożenia, ale bez uwzględniania kosztów obsługi nowego najemcy, np. poszukiwania nowych lokatorów, na pewno jest strategią optymalnie biznesową. Być może perspektywa algorytmu jest zbyt wąska i pomija czynniki, które żywy zarządca, z doświadczeniem i wiedzą, brałby pod uwagę.
Istotny jest też problem o naturze prawnej. Oparcie działania YieldStara o dane niejawne (czyli te gromadzone przez sam system, będące informacjami od użytkowników) może prowadzić do wykreowania monopolu. To jest tym bardziej ryzykowne, jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, iż zarządcy są często zachęcani do tworzenia zamkniętych grup, na których dodatkowo wymieniają się informacjami i ustalają strategie działania. Biorąc pod uwagę, że w niektórych atrakcyjnych lokalizacjach większość mieszkań potrafi być w posiadaniu niewielkiej liczby podmiotów, takie mechanizmy łatwo mogą prowadzić do manipulowania cenami.
Obserwując wpływ technologii na różne aspekty naszego życia, jak chociażby wpływ Ubera na korporacje taksówkarskie, można się spodziewać, iż branża nieruchomości jeszcze nie raz zostanie zaskoczona i pewnie odmieniona przez nowoczesne rozwiązania. Budzą one szereg wątpliwości, w tym natury moralnej, jednak z drugiej strony czy realna jest alternatywa zachęcająca do opierania się zaawansowanym technologiom IT? Być może zastosowane w odpowiedni, kontrolowany sposób, rzeczywiście doprowadzą do optymalizacji wykorzystania zasobów mieszkaniowych, poprawiając sytuację zarówno wynajmujących, jak i najemców.
