Transakcje na rynku pierwotnym mogą wydawać się bardziej bezpieczne niż te dotyczące kupna mieszkania z drugiej ręki. Nowy lokal zostaje nam przekazany przez reprezentanta dewelopera, a umowa rezerwacyjna gwarantuje, że dana nieruchomość trafi w nasze ręce, gdy tylko zostanie oddana do użytkowania. W sytuacji idealnej tak właśnie się dzieje, jednak nieprzewidziane wypadki mogą sprawić, że ostatecznie do transakcji nie dojdzie. Czy w takim razie umowa reperacyjna i deweloperska jest wiążąca? Kiedy wykonawca może ją zerwać?
Czym jest umowa rezerwacyjna i na ile chroni obie strony?
Warto mieć świadomość, że umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana żadnymi przepisami prawa. W praktyce oznacza to, że przepisy nie określają jakie elementy takiego porozumienia muszą się w nim pojawić obligatoryjnie, a jakie fakultatywnie. Zasady postępowania w przypadku tego typu dokumentów są takie same jak przy każdej innej umowie cywilnoprawnej. Podstawową zasadą jest tu więc możliwość zerwania porozumienia przez każdą ze stron oczywiście pod ściśle określonymi warunkami.
Umowa rezerwacyjna z definicji jest dokumentem potwierdzającym zobowiązanie dewelopera na rzecz klienta. Dotyczy ono czasowego wyłączenia konkretnego lokalu mieszkalnego z oferty sprzedaży i “zatrzymaniu go” dla potencjalnego kupca. Umowa tego rodzaju obowiązuje więc w ściśle określonym czasie, a jego zakres powinien być określony konkretnymi zapisami w dokumencie.
Jak spisać bezpieczną umowę rezerwacyjną?
Choć jak wspominaliśmy, prawo nie reguluje elementów jakie musi zawierać umowa rezerwacyjna, odpowiednio skonstruowany dokument powinien określać przedmiot rezerwacji, jego cenę oraz okres, na jaki zawierane jest porozumienie. Ważne są też dokładne dane obu stron i wysokość opłaty rezerwacyjnej, jaką musi uiścić kupujący. Może ona następnie zostać wliczona w cenę mieszkania lub stanowić opłatę niezależną. Co ważne umowa powinna też określić co dzieje się z pieniędzmi wpłaconymi przez klienta na rzecz dewelopera, gdy wykonawca zerwie porozumienie. Opłata ta najczęściej jest w takim wypadku zwrócona niedoszłemu właścicielowi mieszkania w całości.
Co ważne każdy deweloper indywidualnie określa wysokość opłaty rezerwacyjnej. W rzetelnie spisanej umowie powinny być zawarte również sytuacje, w jakich któraś ze stron może zerwać porozumienie. Najczęstszym powodem unieważnienia umowy przez dewelopera jest uiszczenie na czas opłaty rezerwacyjnej przez klienta. Zdarza się jednak, że z przyczyn niezależnych wykonawca nie może sfinalizować inwestycji lub proces ten bardzo się przeciąga. W takich wypadkach mamy prawo do dochodzenia swoich praw, zerwania umowy rezerwacyjnej i odzyskania pieniędzy.
Trzeba podkreślić, że umowa deweloperska i rezerwacyjna to dwa różne rodzaje porozumień a to drugie jest dużo ściślej opisane w polskim prawie. Celem umowy deweloperskiej jest nie “zatrzymanie lokalu” dla konkretnego kupującego, a oddanie go do dyspozycji inwestora, gdy zabudowa będzie już gotowa.
