W mediach coraz częściej pojawiają się informacje o zagranicznych funduszach inwestujących w polskie nieruchomości mieszkaniowe. Takie podmioty wykupują lokale hurtem (transakcje często dotyczą setek, a nawet tysięcy lokali), przez co mają duży wpływ na ogólną sytuację na rynku mieszkań. Czy ich działania mogą wpłynąć na powstrzymanie ewentualnego spadku cen w mieszkaniówce?
Dlaczego ceny mieszkań rosną?
Czynników, które wpłynęły na obecną drożyznę w mieszkaniówce jest wiele. Wymienimy tu tylko te najważniejsze i najbardziej oczywiste:
- niskie stopy procentowe – dzięki nim kredyty hipoteczne są rekordowo tanie, przez co więcej osób jest skłonnych do zakupów;
- wysoka inflacja – ona sprawia, że oszczędności tracą wartość, więc każdy, kto chce tego uniknąć, szuka sposobu na ich zainwestowanie, a mieszkania są oczywistym wyborem;
- rosnące ceny materiałów budowlanych – po zakończeniu lockdownu ceny materiałów wystrzeliły do góry, sprawiając, iż wszystkie dotychczasowe kosztorysy budów stały się nieaktualne.
Dodatkowym czynnikiem windującym popyt są wspomniane we wstępie zagraniczne fundusze, które inwestują w polską mieszkaniówkę. Ich zakupy są hurtowe i dotyczą największych miast.
Czy ceny mieszkań mogą spaść?
Jeszcze do niedawna dominowały opinie, że na rynku nie ma bańki i nie ma co oczekiwać korekty cen. Pesymiści doszukiwali się analogii do roku 2008 i zapoczątkowanego wtedy kryzysu, jednak ich argumenty były odpierane twierdzeniem, iż obecnie struktura rynku jest kompletnie inna. Utrzymująca się wysoka inflacja oraz Rada Polityki Pieniężnej kontynuująca politykę taniego pieniądza przyczyniły się do utwierdzenia ludzi w przekonaniu, że “tanio już było”. To rzeczywiście przypomina narrację poprzedzającą spadki cen rozpoczęte w 2008 roku.
Obecnie do głosu dochodzi coraz więcej stanowisk ostrożnościowych. Wpływa na to m.in. utrzymująca się wysoka inflacja. Kolejni eksperci zauważają, że zastopować będzie ją mogło tylko znaczne podniesienie stóp procentowych, co przełoży się na koszt kredytu i zmniejszy popyt na mieszkania.
Niespodziewanym czynnikiem mogącym wywrócić rynek mieszkaniowy do góry nogami jest plajta największego chińskiego dewelopera – Evergrande. Podobnie jak w 2008 roku kryzys może do nas przyjść zza oceanu. Wtedy z USA, teraz z Chin. Giełdy już panicznie reagują na to, co się wydarzyło w Państwie Środka.
Czy fundusze mogą powstrzymać pęknięcie bańki?
Z jednej strony wolumeny zakupowe funduszy robią wrażenie, ponieważ pojedyncze transakcje obejmują całe bloki lub nawet osiedla. Mogą to być więc nawet tysiące mieszkań kupione jednorazowo. Z drugiej – polscy deweloperzy rozpoczęli w tym roku tak dużą liczbę inwestycji, że aktywność funduszy będzie stanowiła tylko niewielką część popytu, zapewne poniżej 10%. Czy mimo to mogą one wpłynąć na utrzymanie cen, mimo spodziewanej dekoniunktury?
Należy pamiętać, że fundusze działają tylko w dużych miastach oraz w najbardziej atrakcyjnych dzielnicach. Ich hurtowe zakupy nie powinny więc teoretycznie oddziaływać na cały rynek, a jedynie na jego lokalne fragmenty. Poza tym ciężko się spodziewać, aby mogło to powstrzymać spadek cen, jeśliby doszło do globalnej bessy w mieszkaniówce.
Obserwatorzy rynku nieruchomości wskazują też na pozytywy działań funduszy. Dzięki nim w Polsce powinien zacząć dominować najem instytucjonalny, co pociągnie za sobą zwiększenie standardów oraz bezpieczeństwa najmujących. Może mieć też korzystny wpływ na stawki najmu, prowadząc do ich obniżenia.
