Popularność inwestowania w mieszkania na wynajem nadal jest spora. Czy jednak w obliczu wysokich i stale rosnących cen nieruchomości, można jeszcze na tym zarobić?
Wśród różnych form inwestycji nieruchomości postrzegane są jako te najpewniejsze i najmniej ryzykowne. Trzeba jednak pamiętać, że na stopę zwrotu w tym przypadku wpływ ma przede wszystkim cena zakupu. Kupno mieszkania na górce cenowej może się źle skończyć, co pokazało załamanie i kryzys gospodarczy, które miały miejsce w 2008 roku.
Od tego czasu na rynku zanotować można stały wzrost. Jak natomiast głoszą teorie ekonomiczne, po każdej hossie nadchodzi bessa. Sytuację na rynku bada się również za pomocą wskaźnika PMI (Purchasing Manager’s Index), czyli Indeksu Zakupów Menadżerskich, który odzwierciedla aktywność gospodarczą w sektorze produkcyjnym. Najczęściej to jego wahania następują tuż przed zmianami w PKB, a tymczasem w Stanach Zjednoczonych już widoczny jest jego spadek. Podobnie jest w Niemczech i w Polsce, przy czym nasz zachodni sąsiad już stoi u progu recesji. W Stanach natomiast eksperci przewidują wystąpienie kryzysu na przyszły rok. Nikt nie pokusi się przy tym o wskazanie konkretnej daty, jednak wyhamowanie gospodarki już jest wyraźnie widoczne.
Inwestowanie w nieruchomości – inwestowanie bezpieczne?
Inwestorzy bazując na tych wskaźnikach szukają bezpiecznych inwestycji. Za taką uważamy właśnie inwestowanie w nieruchomości. W ostatnich latach wzrosty cen były dwucyfrowe, podobnie jak wzrosty stawek najmu. W tym samym czasie rosły jednak także wynagrodzenia, więc sytuacja na rynku nieruchomości jest tego naturalną konsekwencją. Zwraca się jednak uwagę na najem, który w ostatnim czasie trochę namieszał. Wzrost cen nieruchomości w największych miastach jest bowiem konsekwencją dużej ilości zakupów dokonywanych właśnie w celach inwestycyjnych. To spowodowało, że stawki najmu poszybowały w górę i obecnie, zgodnie z danymi propertynews.pl średni czynsz wynosi niemal 50 % wynagrodzenia, podczas gdy w Niemczech jest to 30 %. Jak to może przełożyć się na zyski z najmu?
Stawki czynszów dochodzą do górnej granicy, której najemcy nie będą chcieli już przekraczać. Tym samym inwestorzy mogą być zmuszeni do ich obniżenia, aby lokal nie stał pusty. Należy również pamiętać, że w przypadku zakupu mieszkania na kredyt, przy obecnych niskich stopach procentowych zysk z wynajmu jest większy. Podniesienie stóp oznacza jednak wyższą ratę kredytu, co przełoży się na niższy zysk inwestorów. Dalsze podnoszenie cen, aby zrekompensować różnicę, może się bowiem obrócić przeciwko nim. Rynek mieszkań na wynajem jest obecnie mocno nasycony, a konkurencja jest duża i stale się zwiększa. Najemcy mogą wybierać w ofertach i to w końcu oni decydują o popycie i dyktują warunki.
Najbliższe lata to również niż demograficzny, czyli mniejsza ilość młodych ludzi wchodzących na rynek pracy. Liczba najemców będzie się więc regularnie kurczyć, wyjątkiem może być najem krótkoterminowy w atrakcyjnych lokalizacjach, napędzany przez turystów. To jednak może nie zrekompensować pustostanów w pozostałych częściach roku.
Na opłacalność zakupu nieruchomości na wynajem w najbliższym czasie wpływ będzie miała sytuacja gospodarcza, wysokość stóp procentowych i liczba imigrantów. Z pewnością taka forma inwestowania kapitału powinna być teraz bardziej przemyślana.
