Ceny mieszkań w Polsce są na rekordowo wysokich poziomach. Mimo to cześć deweloperów narzeka na spadek rentowności działalności i zastanawia się, jak będzie wyglądać sprzedaż realizowanych projektów w obliczu spadku zainteresowania zakupami. Z drugiej strony marże polskich deweloperów należą do najwyższych w Europie. Jaka faktycznie jest ich sytuacja.
Ceny mieszkań są bardzo wysokie mimo spadku popytu, jaki obserwujemy niemal od początku bieżącego roku. Zainteresowanie zakupami jest niskie, a podaż zdążyła się odbudować po zeszłorocznych rekordach sprzedaży. Wzrosty cen wyhamowały, jednak spadki są widoczne tylko na niektórych, mniej płynnych rynkach.
Ceny mieszkań utrzymują się na wysokich poziomach
Na wysokość cen mieszkań wpływa wiele czynników. Główne z nich, to problemy z dostępnością gruntów pod zabudowę, wysokie koszty materiałów i robocizny, zbyt mała liczba lokali w odniesieniu do potrzeb Polaków
Jednym z czynników wpływających niekorzystnie na ceny nieruchomości mogą być też rekordowo wysokie marże deweloperów. Są one ponad dwa razy wyższe niż średnia europejska. Problem zauważa Minister Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz i chce, aby Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zbadał, z czego to wynika.
Bijemy na głowę wiele krajów z Europy
Bankier.pl po analizie danych opracowanych przez prof. Aswatha Damodarana, wykładowcy finansów w Stern School of Business na Uniwersytecie Nowojorskim oraz prof. Jacka Welca z SRH University w Berlinie, eksperta z dziedziny finansów korporacyjnych wskazuje, że średnie marże brutto polskich deweloperów notowanych na GPW w ostatnich dwóch latach przekraczały 31 proc. W skali Europy w tym samym czasie marże były o kilka procent niższe.
Średnia marża brutto wzrosła w 2023 roku do poziomu 19,1 proc. i tym samym była dwukrotnie wyższa niż średnia notowana w Europie.
Biorąc pod uwagę okres ostatnich pięciu lat (2019-2023) średnia marża brutto polskich deweloperów z GPW wyniosła 29,5 proc., a w przypadku Europy było to 23,9 proc. Marża netto w tym okresie wyniosła 16,8 proc. dla polskich deweloperów 11 proc. dla firm Europy.
Wśród pięciu najpłynniejszych deweloperów notowanych na GPW w III kwartale 2024 roku najwyższą marżą brutto, na poziomie 36,5 proc. mógł się pochwalić Archicom. Najwyższą marżę netto w tym okresie wykazał Atal. Wynosiła ona 19,5 proc.
Czym różnią się marże i co wpływa na ich wysokość
Marża brutto odnosić się do sprzedaży nominalnej i uwzględnia ona przychody ze sprzedaży oraz koszt własny sprzedaży, który obejmuje również te koszty operacyjne, które zostały poniesione na budowę sprzedawanych lokali.
Marża netto uwzględnia wynik wypracowany dla całej działalności gospodarczej. Obejmuje działalność operacyjną, przychody finansowe i uwzględnia koszty finansowe.
Eksperci zwracają uwagę, że same marże różnią się miedzy sobą, a dodatkowo sposób ich liczenia przez poszczególnych przedsiębiorców też może się nieznacznie różnić, co wynika z przyjętych zasad księgowania. Porównując wyniki finansowe, należałoby uwzględnić również specyfikę branży i poszczególnych firm, ponieważ mogą one np. uzyskiwać przychody z różnych źródeł.
