Dotychczasowe odczyty z rynku mieszkaniowego mogły zaskakiwać – mimo tego, jak mocno pandemia zachwiała całą gospodarką, akurat nieruchomości wydawały się odporne na kryzys. Pojawiły się jednak pierwsze symptomy problemów. I są to dosyć poważne sygnały, które ciężko zignorować.
Sprzedaż mieszkań runęła
Wizerunek rynku mieszkaniowego do obecnej chwili broniły ceny – mimo koronawirusowego zamieszania nadal trzymały się mocno, w niektórych miejscach nawet rosły. Jednak statystyki sprzedaży zadały kłam optymistycznej wizji – sprzedaż mieszkań w drugim kwartale 2020 roku okazała się tak słaba, że przekroczyło to najbardziej pesymistyczne oczekiwania. Popyt w wielu miejscach spadł nawet o połowę, a nawet mocno przekroczył tę symboliczną granicę.
Rekordy spadku sprzedaży odnotowano w Warszawie, Łodzi oraz w Trójmieście. W dwóch pierwszych miastach popyt obniżył się o ponad 50%, w zbiorczo potraktowanych Gdańsku, Gdyni i Sopocie – o 48%. Na samym rynku pierwotnym, w ujęciu krajowym, mówi się nawet o 64% spadku. Prawdopodobnie jedną z głównych przyczyn jest izolacja społeczna i wynikające z niej trudności w pracy biur nieruchomości. Jednak przyczyn zapaści jest więcej.
Banki udzielają coraz mniej kredytów
Na rodzimym rynku mieszkaniowym spora liczba transakcji była dokonywana za gotówkę. Nie zmieniło to jednak faktu, że zakupy kredytowane przez banki nadal odgrywały ogromną rolę. Dlatego to, co się ostatnio wydarzyło w tym segmencie ma ogromne znaczenie – liczba oraz wartość udzielanych kredytów hipotecznych spadły o 20-30%.
Na rynek kredytów mieszkaniowych w chwili obecnej działają głównie trzy czynniki, w tym jeden pozytywny. Negatywne to:
– zwiększona ostrożność banków, które podniosły wymagany wkład własny oraz zaostrzyły kryteria oceny wiarygodności kredytowej (w praktyce niemal eliminując z grupy klientów osoby pracujące w oparciu o umowy cywilno-prawne oraz osoby samozatrudnione);
– niepewna przyszłość gospodarki, przez co sami klienci wstrzymali się z zakupami – część z powodu nieokreślonych perspektyw zatrudnienia, część zaś w oczekiwaniu na ewentualne spadki cen.
Wzmiankowany pozytywny czynnik to utrzymanie przez RPP stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie (0,1%). Przekłada się to na obniżenie kosztów kredytu.
Zbyt wysokie ceny
Galopada cen nieruchomości z okresu poprzedzającego wybuch epidemii COVID-19 spowodowała, że mieszkania stały się trudno dostępne. Jak podaje Expander, w drugim kwartale 2020 roku na mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych potrzebne było 108 przeciętnych pensji. Jeszcze w grudniu wskaźnik ten wynosił 102 pensje.
Powyżej przytoczone liczby obrazują zjawisko “uciekania” cen mieszkań zarobkom. W II kwartale średnie wynagrodzenie było wyższe o 4% rok do roku, a cena lokalu mieszkalnego – o 10%. To niekorzystna dla klientów tendencja. Co więcej – w 2008 roku była ona symptomem przegrzania rynku nieruchomości oraz prognozą nadchodzącego krachu.
Do wyższych cen mieszkań dochodzą również wyższe koszty ich wykończenia oraz wyposażenia. To, w połączeniu z wyhamowaniem przez banki akcji kredytowej, drastycznie ograniczyło możliwość zakupu własnego M.
Wygląda na to, że rynek powoli zaczyna na to reagować. Wg danych z raportu Barometr przygotowanego przez Metrohouse i Gold Finance sprzedający mieszkania są coraz bardziej skłonni do renegocjacji cen i ich obniżania. Średnia obniżka ceny transakcyjnej wyniosła 2,9% dla Warszawy, rekordowo zaś, w Łodzi, 4,8%.
