Od prawidłowego sporządzenia umowy najmu zależeć będzie, czy interesy stron umowy zostaną należycie zabezpieczone. Z uwagi na restrykcyjne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, przyznające najemcom większe prawa aniżeli wynajmującemu w przypadku niepłacenia przez nich czynszu, wynajmujący powinien zadbać o tę kwestię szczególnie dobrze. Jednym ze sposobów jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
Co to jest najem okazjonalny?
Jest to szczególna umowa najmu, która zawierana jest w formie pisemnej, do której powinno być załączone notarialnie sporządzone oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy najmu oraz do poddania się egzekucji w tym zakresie. W umowie takiej powinien być wskazany adres, pod który najemca wyprowadzi się po zakończeniu umowy, wraz z oświadczeniem właściciela mieszkania znajdującego się pod tym adresem, że na powyższe wyraża zgodę. Dla ważności umowy najmu okazjonalnego wynajmujący musi ją zgłosić we właściwym miejscowo urzędzie skarbowym, w terminie 14 dni od zawarcia umowy.
W pozostałym zakresie umowa taka nie różni się niczym od standardowej umowy najmu i powinna zawierać wszystkie niezbędne elementy przewidziane dla takiego stosunku prawnego, m. in. imiona i nazwiska stron wraz z identyfikującymi ich danymi (PESEL, NIP), oznaczenie nieruchomości, kwotę czynszu, termin i sposób płatności, termin obowiązywania umowy, ewentualne okoliczności, które umożliwiają stronom wypowiedzenie umowy.
Zalety najmu okazjonalnego
Umowa taka wraz z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu, znacznie przyspiesza proces usunięcia lokatora z mieszkania, gdyby ten nie chciał go opuścić dobrowolnie po zakończeniu umowy, albo w przypadku gdyby nie płacił należnego czynszu. W przypadku zwykłej umowy najmu, wynajmujący musi wysłać do najemcy wezwanie do zapłaty zaległości, wyznaczając mu do tego dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie może złożyć we właściwym sądzie rejonowym pozew o eksmisję. W toku postępowania sąd wydaje wyrok, co może trwać kilka miesięcy, a dodatkowo zostać wydłużone, jeśli w jego toku najemca będzie składać przysługujące mu wnioski czy środki zaskarżenia. Po uzyskaniu wyroku należy czekać na jego uprawomocnienie się, w tym czasie najemca może jeszcze złożyć od niego apelację, co powoduje wszczęcie postępowania apelacyjnego na kolejne kilka miesięcy. Kiedy wyrok już się uprawomocni, wynajmujący wnosi o nadanie mu klauzuli wykonalności. Po kilku tygodniach wymiany korespondencji z sądem, kiedy ma już wyrok z klauzulą w ręku, może złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji. Może się to wydłużyć, jeśli w wyroku przyznano najemcy lokal zastępczy, który będzie musiała mu zapewnić gmina. Najemca wskakuje więc do kolejki oczekujących na taki lokal.
W przypadku najmu okazjonalnego:
- wynajmujący wysyła wezwanie do opróżnienia lokalu w terminie tygodniowym, za zwrotnym poświadczeniem odbioru,
- jeśli najemca nie chce się wynieść, wynajmujący składa w sądzie wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności,
- sąd wydaje nakaz eksmisji,
- wynajmaujący składa do właściwego komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji.
