Przez ostatni rok czynsze najmu w największych polskich miastach wzrosły średnio o 25%. Wielu właścicieli mieszkań zastanawia się jednak, czy przy podwyżkach czynszu i kosztów utrzymania lokalu, wzrasta też rentowność inwestycji. W ciągu ostatnich 18 miesięcy rynek zmienił się z takiego, na którym warunki dyktują wynajmujący, na taki, gdzie liczą się rentierzy. Na sytuację wpłynął przede wszystkim napływ imigrantów z Ukrainy.
Najem drogi, ale czy opłacalny?
Aby realistycznie ocenić rentowność inwestycji w mieszkanie do wynajęcia, należy wziąć pod uwagę wszystkie koszty związane z lokalem. Należy do nich podatek, koszty eksploatacji oraz inflacja. Wiele analiz, które wykazują wysokość rentowność zakłada, że dany lokal będzie zajęty przez lokatorów cały rok. Obliczanie zysku w ten sposób sprawia, że jest on mocno zawyżony. Na przykład, gdy analizujemy w ten sposób wynajem mieszkania o metrażu około 45 mkw. w dużym mieście, zysk sięga od 7 do 8%. Realnie działalność rentierska nie jest aż tak rentowna.
Aby wyliczenia stały się bliższe realnemu zyskowi, rentier powinien wziąć pod uwagę kilka dodatkowych zmiennych. Należą do nich koszty administracyjne, których można spodziewać się ze strony spółdzielni, a nie zostały zawarte w czynszu. Wielu właścicieli mieszkań musi przygotować się na wydatki związane z przygotowaniem lokalu dla najemców. Czasem jest to tylko odświeżenie mieszkania, bywa też, że niezbędny jest spory remont. Tego typu inwestycje mocno wpływają na rentowność inwestycji liczoną w skali roku. W związku z tym realna stopa zwrotu przy zakupie mieszkania w Gdańsku czy Warszawie wynosi około 5%
Warto podkreślić, że oba wyliczenia nie obejmują wydatków związanych z kredytowaniem inwestycji. Dotyczą więc albo dodatkowych mieszkań, które są częścią majątku rentiera, albo lokali kupionych za gotówkę. Jest to szczególnie ważne założenie. Rosnące raty kredytów sprawiają, że zysk z mieszkań objętych kredytem hipotecznym jest dużo mniejszy.
Rentowność na lata
Sytuacja na rynku nieruchomości jest niezwykle dynamiczna. Właśnie dlatego zawyżone stopy zwrotu inwestycji, liczone w skali roku, mogą być jeszcze bardziej mylące. Roztropny rentier bierze pod uwagę możliwe podwyżki czynszów, cen gazu czy prądu. Tylko mając w pamięci tego typu zmienne możemy realnie ocenić, jaki zysk przyniesie mieszkanie. Warto podkreślić, że zdecydowana większość publikowanych analiz nie bierze pod uwagę również kosztu ewentualnej obsługi najmu. W naszym kraju większość właścicieli mieszkań robi to bowiem samodzielnie. Jeśli jednak nie ma takiej możliwości i najemca potrzebuje profesjonalnego wsparcia, jego koszt trzeba wziąć pod uwagę. Inny wydatek, który często nam umyka, to podatki związane z najmem. Aby uczciwie go rozliczać, warto w koszty wliczyć nie tylko aktualną wysokość podatku, ale i możliwe podwyżki kosztów skarbowych.
