Przyjrzyjmy się analizie rynku mieszkaniowego wykonanej przez Departament Analiz Makroekonomicznych Banku Pekao. Można wyciągnąć z niej kilka głównych wniosków: kryzys nie był tak mocny, jak się spodziewano, następuje lekkie schłodzenie rynku, w ciągu dwóch lat wszystko wróci do normy.
Nie taki COVID straszny, jak go malują
Ostra reakcja rządu na początku pandemii, czyli wprowadzanie kolejnych obostrzeń ograniczających swobodę działania biznesu, przełożyła się na pogorszenie stanu gospodarki. Aktywność gospodarcza w II kwartale 2020 roku była wyraźnie niższa niż wcześniej. Jednak bieżące odczyty pokazują, że prawdopodobnie najgorsze jest już za nami. Biznes wyraźnie odżył po pandemicznym przyhamowaniu. Powrót dobrej koniunktury był nawet nadspodziewanie gwałtowny i silny. Jednak analitycy Banku Pekao wyjaśniają, iż taki był charakter pierwszej pokryzysowej fazy. Trend ten szybko osłabł i obecnie możemy mówić raczej o wypłaszczeniu tendencji. Wykres z gospodarczych parametrów można by porównać do graficznej reprezentacji pierwiastka, czyli po gwałtownej zapaści nastąpiło równie gwałtowne odbicie, a następnie stabilizacja.
Co to oznacza dla mieszkaniówki?
Pogorszenie stanu gospodarki momentalnie przełożyło się na obniżenie nastrojów konsumenckich. Część osób straciło możliwość nabycia mieszkania (utrata pracy lub spadek zarobków), część zaś zrezygnowała z zakupu ze względu na ostrożność (niepewna sytuacja zawodowa). Mimo to nie obserwowaliśmy jakichś istotnych korekt cenowych na rynku mieszkaniowym. Można raczej mówić o zatrzymaniu wzrostów cen, niż o ich spadkach.
Analitycy z Banku Pekao oceniają, że wpływ COVID na rynek mieszkaniowy może być nawet korzystny, ponieważ nastąpi jego schłodzenie. Przed pandemią ceny rosły bardzo szybko, a tempo wzrostów również było coraz większe. Mogło to prowadzić do przegrzania rynku i powstania na nim bańki, co w końcu doprowadziłoby do załamania. Wyhamowanie wzrostu cen ustabilizuje stan mieszkaniówki.
Na chwilę obecną można już obserwować powrót koniunktury w mieszkaniówce. Wraz z poprawianiem się funkcjonowania biznesu, rośnie również optymizm konsumentów. Ponownie stają się oni skorzy do zakupów. Do tego banki powoli rezygnują ze wzmożonej ostrożności, odblokowując akcję kredytową – kredyty na mieszkanie ponownie stają się łatwiej dostępne.
Co będzie dalej?
Zespół analityków Banku Pekao zakłada, iż prawdopodobne są dwa scenariusze na przyszłość. Negatywny łączy się z wizją silnego nawrotu pandemii, ponownych lockdownów, ograniczeń, a tym samym dalszego stopowania gospodarki, co coraz negatywniej zacznie się odbijać także na odpornym i bezpiecznym rynku nieruchomości.
Scenariusz pozytywny przyjmuje, iż utrzymają się obecne tendencje, a koronawirus będzie czynnikiem pozostającym pod względną kontrolą. Przy takich założeniach analitycy Pekao spodziewają się, że w 2021 będzie trwało wyhamowanie i być może ceny mieszkań zanotują nieznaczne spadki. Jednak już w 2022 wróci koniunktura i do 2024 zostaną przebite pułapy cenowe ustalone w 2020. Wpływ na to będzie miał coraz lepszy stan gospodarki, ale też łagodzenie polityki kredytowej przez banki, poszukiwanie alternatywnych inwestycji przez osoby wycofujące środki z niskooprocentowanych lokat. Istotne jest to, iż omawiane tendencje nie rozłożą się równomiernie po całej mieszkaniówce. Możliwe są spore zmiany w jej obrębie, np. utrata popularności mieszkań na wynajem, za to wzrost zapotrzebowania na większe mieszkania, z balkonami, tarasami i ogrodami, czyli na lokale pozwalające komfortowo funkcjonować w trakcie lockdownu.
