Działka ROD, czyli (nie taki) własny kawałek zieleni

Dla mieszkańców miast działki ogrodowe są świetnym sposobem na spędzenie weekendu, dają możliwość wyjścia z małego mieszkania i odpoczynku na świeżym powietrzu. Pandemia zwiększyła zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości, co automatycznie zwiększyło ich cenę. Czy i za ile można kupić działkę ROD?

Rodzinne ogrody działkowe – trochę historii

ROD (Rodzinne Ogrody Działkowe) zostały stworzone, aby zapewnić mieszkańcom miast możliwość aktywnego wypoczynku na łonie natury i prowadzenia upraw roślinnych na własne potrzeby. Są także elementem terenów rekreacyjnych i zielonych oraz obszarami ochrony przyrody. Mają na celu zwiększanie obszarów zielonych w miastach, poprawiając tym samym warunki ekologiczne i bytowe mieszkańców. Korzystanie z nich podlega regulacjom prawnym, które służą ochronie tych obiektów przed komercjalizacją, czy zakłócaniem korzystania zgodnie z ich przeznaczeniem.

Pierwsze ogrody działkowe w Polsce powstały w Grudziądzu w 1897 roku, nazywały się ROD „Kąpiele Słoneczne”, a ich założycielem był doktor Jan Jalkowski. Ich utworzenie i funkcjonowanie odbywa się na mocy ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z dnia 13 grudnia 2013 roku. Zgodnie z nią ROD to wydzielony obszar lub obszary przeznaczone na cele rodzinnych ogrodów działkowych, składające się z działek i terenu ogólnego, służące do wspólnego korzystania przez działkowców, wyposażone w infrastrukturę ogrodową.

Rodzinne ogrody działkowe w obecnej formie powstały z przekształcenia pracowniczych ogrodów działkowych na podstawie ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z dnia 8 lipca 2005 roku. W 2012 roku Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z Konstytucją znaczną część przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, przede wszystkim w zakresie monopolu Polskiego Związku Działkowców na zakładanie ogródków, obowiązku zrzeszania się działkowców w tymże Związku, zwolnienia go z opłat, czy obowiązku przekazywania mu ziemi przez samorządy. Po tym powstał nowy akt prawny, na podstawie którego ROD funkcjonuje w obecnej formie.

Ogródki działkowe wracają do łask

Zgodnie z ustawą podstawowymi celami rodzinnych ogródków działkowych są:

zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodniczych;
poprawa warunków socjalnych członków społeczności lokalnych;
pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej oraz wyrównywanie ich szans;
integracja wielopokoleniowej rodziny, wychowanie dzieci w zdrowych warunkach oraz zachowanie aktywności i zdrowia emerytów i rencistów;
integracja społeczna osób w wieku emerytalnym oraz niepełnosprawnych;
przywracanie społeczności i przyrodzie terenów zdegradowanych;
ochrona środowiska i przyrody;
oddziaływanie na poprawę warunków ekologicznych w gminach;
kształtowanie zdrowego otoczenia człowieka;
tworzenie warunków do udostępniania terenów zielonych dla społeczności lokalnych.

W dobie kryzysu klimatycznego i pandemii zaczynamy doceniać tereny zielone w miastach, zauważając ich niezaprzeczalną rolę w poprawie jakości naszego codziennego życia. Nie tylko służą one rekreacji ich użytkowników, ale przyczyniają się do poprawy stanu powietrza, optymalizują temperaturę czyniąc upały bardziej znośnymi, są naturalnymi magazynami wody, a także wpływają na poprawę miejskiej estetyki. Dodatkowo udowodniono, że przebywając wśród natury jesteśmy mniej narażeni na stres, który obecnie jest źródłem wielu chorób i dolegliwości. W otoczeniu zieleni po prostu czujemy się lepiej, poprawia się nasze zdrowie i nastrój, a czas płynie wolniej i spokojniej.

Dodatkowo miesiące spędzone w zamknięciu spowodowały, że zaczęliśmy zwracać większą uwagę na komfort naszego codziennego funkcjonowania, a co za tym idzie na wielkość i wygląd naszych przestrzeni życiowych. Mieszkania okazały się za małe, jeśli mają pełnić rolę miejsca do nauki, pracy i oczywiście spełniać swoje podstawowe zadanie. Ograniczenia w przemieszczaniu się poskutkowały natomiast tym, że balkony, ogródki czy działki stały się bardzo pożądane.

Niestety wraz ze zwiększonym zainteresowaniem proporcjonalnie wzrosły również ceny takich obiektów. Obecnie w dużych miastach za prawo do działki ROD trzeba zapłacić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czy można kupić działkę ROD?

ROD zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. A to oznacza, że osoby użytkujące takie działki nie są ich właścicielami. Ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy. Umowa taka zawierana jest pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną. Przez umowę dzierżawy działkowej stowarzyszenie ogrodowe zobowiązuje się oddać działkowcowi działkę na czas nieoznaczony do używania i pobierania z niej pożytków, a działkowiec zobowiązuje się używać działkę zgodnie z jej przeznaczeniem, przestrzegać regulaminu oraz uiszczać opłaty ogrodowe. Opłaty mogą być nałożone wyłącznie w przypadku gdy stowarzyszenie ogrodowe jest zobowiązane do uiszczania na rzecz właściciela gruntu opłat z tytułu użytkowania albo użytkowania wieczystego nieruchomości zajmowanej przez ROD.

Zgodnie z ustawą prawo do działki wygasa z chwilą:

rozwiązania umowy za zgodą obu stron albo upływu terminu wypowiedzenia;
śmierci działkowca, o ile ustawa nie stanowi inaczej;
likwidacji ROD lub jego części, na której znajduje się działka;
w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

Działkowiec może jednak w drodze umowy przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej (przeniesienie praw do działki). Umowę taką zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, stowarzyszenie ogrodowe musi jednak wyrazić na to zgodę. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie. Od dnia otrzymania wniosku ma ono 2 miesiące na odpowiedź. Po bezskutecznym upływie tego terminu uznaje się, że zgromadzenie zatwierdziło przeniesienie praw do korzystania z działki. Odmowa może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów i wymaga pisemnego uzasadnienia. Stowarzyszenie ogrodowe może również odmówić zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, jeżeli jednocześnie wskaże osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie. Wówczas osoba ta składa pisemne oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca wynagrodzenia w wysokości wskazanej we wniosku o zatwierdzenie w terminie dwóch tygodni od dnia wskazania. Bezskuteczny upływ terminu jest równoznaczny z uwzględnieniem wniosku działkowca. Gdyby prawa do działki z jakiegoś powodu wygasły, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem. W przypadku przeniesienia prawa do działki wynagrodzenie to ustalają strony w umowie.

Pod pojęciem zakupu działki ROD nie kryje się więc nabycie do niej prawa własności, a praw do korzystania na podstawie umowy dzierżawy. Precyzyjnie należy więc stwierdzić, że działki ROD nie można kupić, nie staje się ona bowiem własnością działkowca. Kwota podana w ogłoszeniu sprzedaży działki ROD jest więc tak naprawdę kwotą odstępnego za prawo dzierżawy i możliwość korzystania z ogródka. W odróżnieniu od tego, działki rekreacyjne kupuje się na własność.

Użytkowanie działki ROD

Działki ROD zostały stworzone w celach wymienionych wyżej i korzystanie z nich powinno być z tymi celami zgodne, a także nie naruszać prawa do realizacji tych celów przez innych działkowców. Sposób korzystania z działek, a także prawa i obowiązki działkowców określa ustawa. Zgodnie z nią działkowiec ma prawo zagospodarować działkę i wyposażyć ją w odpowiednie obiekty i urządzenia zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem. Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność. Jest uprawniony do korzystania z terenu ogólnego oraz infrastruktury ogrodowej zgodnie z ich przeznaczeniem i na zasadach określonych w regulaminie. Działkowiec ma obowiązek utrzymywać działkę w należytym stanie, przestrzegać porządku ogrodowego w sposób określony w regulaminie, ponosić wydatki związane z utrzymaniem działki oraz opłaty ogrodowe, a także korzystać z terenu ogólnego i infrastruktury ogrodowej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych działkowców oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Dodatkowo jest obowiązany uczestniczyć w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD w częściach przypadających na jego działkę, przez uiszczanie opłat ogrodowych. ustalonych przez statut stowarzyszenia ogrodowego.

Do opłat takich należą w szczególności:

wydatki na inwestycje, remonty i bieżącą konserwację infrastruktury ogrodowej;
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej terenu ogólnego i infrastruktury ogrodowej;
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne;
wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
wydatki związane z zarządzaniem ROD.

Ustawa określa również, czego na działce ROD nie można postawić. Wymienia tu:

altanę działkową o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2 oraz o wysokości powyżej 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2;
obiektu gospodarczego o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m2 oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.

Na terenie ROD obowiązuje zakaz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej, oraz zakaz zamieszkiwania. Działkowiec ma także obowiązek utrzymywania na swojej działce porządku i przestrzegania postanowień regulaminu ustanowionego przez stowarzyszenie.