Ostatnie dwa lata to okres dużej niepewności finansowej i niestabilnej sytuacji gospodarczej. Przyczyną jest oczywiście pandemia. Osoby posiadające wolne środki (lub zdolność kredytową) decydują się głównie na dwa rodzaje inwestycji: giełdę oraz nieruchomości. O ile giełda wymaga sporej dozy wiedzy oraz umiejętności szybkiego reagowania na zmieniające się trendy, o tyle nieruchomości wydają się dobrą alternatywą dla każdego, kto chce pomnożyć lub zabezpieczyć majątek, nie poświęcając temu zbyt wiele wysiłku. Czy aby na pewno?
Rynek nieruchomości jest bardzo specyficzny. Wpływ na to mają głównie dwa czynniki: po pierwsze nieruchomości, a zwłaszcza mieszkania, służą zaspokajaniu podstawowych potrzeb. Po drugie – są to bardzo duże inwestycje. Z tego względu rynek ten wykazuje się dużą odpornością na kryzysy. Nawet gdy czasy są niepewne, ludzie i tak muszą gdzieś mieszkać lub prowadzić działalność biznesową. Dlatego popyt na nieruchomości na sprzedaż i wynajem nie znika wraz z dekoniunkturą. Z kolei duża wartość transakcji sprawia, iż rynek ten cechuje się sporą bezwładnością. Nikt nie decyduje się na zakup lub sprzedaż nieruchomości pod wpływem chwilowego impulsu, nagłej zmiany dekoniunktury. Taka transakcja poprzedzona jest długim procesem decyzyjnym, przez co zmiany w popycie i podaży zachodzą tu z dużym opóźnieniem.
Opisane powyżej mechanizmy sprawiają, iż nieruchomości są tradycyjnie postrzegane jako “bezpieczna przystań” dla inwestorów. Dominują tu dwa rodzaje inwestycji: pod wynajem oraz pod odsprzedaż, czyli tzw. flip. Obecnie wynajem pozwala uzyskać dochód na poziomie niecałych 4% rocznie (co nie jest złym wynikiem, biorąc pod uwagę symboliczne oprocentowanie lokat), a flip – nawet kilkanaście procent na jednej transakcji. Flip jest jednak bardziej wymagający – trzeba znaleźć nieruchomość w okazyjnej cenie, następnie zainwestować w zwiększenie jej wartości (np. robiąc remont), a na koniec znaleźć klienta, który zapłaci pożądaną cenę.
Obecnie nieruchomości przyciągają coraz więcej inwestorów indywidualnych. Panuje przekonanie, że dobra koniunktura nie może zostać odwrócona i nieruchomości będą wciąż drożały. Inwestorów upewnił w tym okres pandemii, gdy – pomimo oczekiwań krachu – ceny nie spadły, ale nadal rosły. Czy to rzeczywiście oznacza, iż inwestowanie na tym rynku nie niesie ze sobą ryzyka?
Za wzrost cen nieruchomości odpowiada nie tylko duża podaż, ale też rosnące ceny materiałów (systematycznie, o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent rocznie). Są więc dwa czynniki utrzymujące rynek na wysokich obrotach. Raczej nie ma się co spodziewać, że przestaną one odgrywać tę rolę i nadejdzie czas dekoniunktury. Chociaż i to jest niewykluczone, jeśliby doszło do mocnego spowolnienia gospodarki.
Dla osoby inwestującej w nieruchomości kluczowe jest co innego – małe, lokalne czynniki. Aby nieruchomość była dochodowa, musi rzeczywiście posiadać realną wysoką wartość, o której decyduje m.in. lokalizacja oraz standard. Obecnie można mówić o przynajmniej lekkim przegrzaniu rynku, przez co sprzedaje się mnóstwo przeszacowanych lokali i gruntów. Osoba bez doświadczenia inwestycyjnego oraz odpowiedniej wiedzy łatwo może paść ofiarą nadmiernego optymizmu i kupić nieruchomość po mocno zawyżonej cenie. W takiej sytuacji w ciągu kilku lat oczekiwania zysku zostaną zweryfikowane.
