Wynajem mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Może się zdarzyć, że najemca zwróci właścicielowi zdewastowane mieszkanie oraz będzie się uchylał od odpowiedzialności finansowej za wyrządzone szkody.
Jak to ryzyko zminimalizować oraz jak dochodzić swoich praw – o tym niżej.
Po zakończeniu umowy najmu mieszkanie powinno wrócić do właściciela w stanie niepogorszonym. W przeciwnym wypadku właściciel ma prawo domagać się od wynajmującego pokrycia kosztów naprawy spowodowanych uszkodzeń. Nie dotyczy to oczywiście śladów zużycia lokalu wynikających z normalnego, prawidłowego użytkowania.
Jeśli lokator nie chce pokryć wyrządzonych szkód (zapłacić odszkodowania lub przywrócić lokalu do pierwotnego stanu), możliwe jest wkroczenie na drogę sądową. Oczywiście najlepiej jest ubezpieczyć się zawczasu i w umowie najmu zastrzec kaucję zwrotną na poczet ewentualnych szkód. Nie może ona przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Najczęściej jednak wysokość kaucji mieści się w granicach miesięcznej opłaty za wynajem. Wynajmujący uiszcza ją przy przejęciu mieszkania. Po zakończeniu umowy najmu, właściciel mieszkania zwraca lokatorowi kaucję bądź, jeśli mieszkanie zostało zniszczone, ma prawo ją zatrzymać.
Przed wynajęciem mieszkania dobrze jest także sporządzić dokładną dokumentację fotograficzną oraz protokół przejęcia lokalu z wyszczególnieniem stanu technicznego wszystkich, znajdujących się w mieszkaniu, sprzętów. Zarówno zdjęcia, jak i protokół powinny zostać dołączone do umowy i podpisane przez obie strony. Po zakończeniu umowy najmu powinniśmy raz jeszcze obfotografować mieszkanie oraz sporządzić protokół przyjęcia lokalu od najemcy. Dokumenty te podpisujemy wraz z najemcą. Dzięki temu między właścicielem mieszkania a lokatorem nie będzie żadnych niedopowiedzeń – stan mieszkania sprzed wynajmu i po zakończeniu umowy będzie można łatwo porównać i wyciągnąć odpowiednie wnioski.
Metodą ułatwiającą ewentualne dochodzenie późniejszych roszczeń jest również weryfikacja najemcy, obejmująca pobranie od wynajmującego dokładnych danych osobowych (łącznie z numerem PESEL oraz numerem dowodu osobistego) i danych kontaktowych (adres zameldowania, numer telefonu, adres e-mail, miejsce zatrudnienia) oraz sprawdzenie dwóch dokumentów ze zdjęciem. Można także poprosić o przedstawienie historii kredytowej oraz zaświadczenia o zarobkach. Przy weryfikacji danych najemcy przydatne okazać się mogą także wszelkie serwisy społecznościowe, takie jak Facebook czy LinkedIn.
Jeśli mieszkanie zostało zniszczone, a my nie pobraliśmy kaucji zabezpieczającej lub też naprawa wyrządzonych szkód znacznie przekracza wysokość kaucji, możemy ubiegać się o wypłatę odszkodowania. Najpierw kierujemy do lokatora przedprocesowe wezwanie do zapłaty, w którym informujemy o wyrządzonych szkodach i wnioskowanej kwocie odszkodowania oraz wyznaczamy termin zapłaty, po upłynięciu którego wniesiemy sprawę do sądu. Jeśli najemca nie pokryje roszczeń w wyznaczonym terminie, odszkodowania domagać się możemy na drodze sądowej. Jeśli sporna kwota jest niższa niż 75 tysięcy złotych, pozew kierujemy do sądu rejonowego, jeśli jest wyższa – za rozpatrzenie go odpowiadać będzie sąd okręgowy. W sądzie przedstawiamy całą sporządzoną dokumentację, zdjęcia mieszkania oraz protokoły przekazania i przyjęcia mieszkania. Brak sporządzenia dokumentacji zabezpieczającej nie oznacza jednak, że nie mamy prawa ubiegać się sądownie o odszkodowanie. W takich przypadkach powołujemy się na zeznania świadków i inne dowody, jakimi dysponujemy.
