Pandemia Covid-19, związane z nią lockdowny, powszechna nauka w formie zdalnej i praca w trybie home office niekorzystnie odbiły się na najmie mieszkań. W ostatnich miesiącach widać wyraźnie, że sytuacja na rynku zaczęła się poprawiać. Na wynajmujących mieszkania czekają jednak kolejne trudności, tym razem spowodowane wprowadzeniem Polskiego Ładu, który zmienia sposób opodatkowania najmu prywatnego.
W myśl nowych przepisów osoby zarabiające na prywatnym najmie mieszkań, czyli poza działalnością gospodarczą, nie będą już miały możliwości wyboru formy opodatkowania dla przychodów uzyskiwanych w ten sposób. Do tej pory podatnik mógł rozliczać się na zasadach ogólnych lub wybrać ryczałt. Od 2023 roku ryczałt będzie jedyną możliwością rozliczenia przychodów z najmu prywatnego, a to oznacza, że nie będzie już można odliczać kosztów poniesionych na remont, czy wyposażenie wynajmowanego mieszkania.
W roku 2022 przepisy te nie będą jeszcze w pełni obowiązywać, bo osoby, które w 2021 r. rozliczały się na zasadach ogólnych, jeszcze do końca roku mogą rozliczać najem w ten sam sposób, chyba że chcą przejść na ryczałt – wówczas również mają taką możliwość. Z kolei wynajmujący, którzy w 2021 r. płacili ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, nie mogą już w bieżącym roku wybrać rozliczenia na zasadach ogólnych. Czym dokładnie różnią się te dwie formy opodatkowania?
W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych podstawę opodatkowania stanowi dochód właściciela wynajmowanej nieruchomości. Dochód można obniżyć poprzez odjęcie od uzyskanych z najmu przychodów kwoty poniesionych kosztów. Zalicza się do nich koszty remontów, wyposażenia mieszkania i odpisy amortyzacyjne. W opodatkowaniu na zasadach ogólnych obowiązuje kwota wolna od podatku, która w 2022 r. wyniesie 30 000 zł oraz dwa progi podatkowe – 17 i 32 proc. W 2022 r. dla dochodów do 120 tys. zł stosuje się podatek w wysokości 17 proc., a od nadwyżki ponad tę kwotę trzeba zapłacić 32 proc. podatku. Jeśli wynajmujący wybiera ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, podstawę opodatkowania stanowi przychód, który uzyskuje on z najmu. Stawka podatku jest tutaj niższa – dla przychodów do kwoty 100 000 zł wynosi 8,5 proc., a dla nadwyżki ponad tę kwotę – 12,5 proc., nie ma jednak możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania żadnych kosztów.
Wynajmujący nie są zobowiązani do modyfikowania umów z najemcami w związku ze zmianą sposobu rozliczania podatku. Warto jednak wiedzieć, że organy podatkowe zajmują stanowisko, że ryczałt od przychodów z tytułu najmu prywatnego, można rozliczać tylko od kwoty czynszu najmu, którą pobiera właściciel od osób zamieszkujących jego lokal. Może się więc okazać, że warto zmienić zapisy umowy, aby dostosować je do korzystnej interpretacji przepisów.
Inwestowanie w mieszkanie na wynajem jest bardzo popularne, a zmiana przepisów będzie niekorzystna dla osób, które kupowały stare mieszkania, remontowały je, a następnie koszty modernizacji odliczały od podatku. Stawki czynszów w dużych miastach odnotowały w ostatnich miesiącach spory wzrost, a wraz ze zmianą przepisów, mogą pójść w górę jeszcze bardziej, bo właściciele mieszkań będą chcieli zrekompensować sobie wyższe podatki i część kosztów przerzucą na najemców.
