Ostatnie trzy miesiące 2024 roku minęły pod znakiem rosnącej liczby kontraktów na budowę mieszkań. Trend ten było widać w całej drugiej połowie zeszłego roku. Jest to skutek utrzymującej się niskiej sprzedaży. Aby dopasować się do potrzeb rynku, deweloperzy zmniejszyli liczbę nowych kontraktów wprowadzonych w największych miastach. Jak wpłynęło to na stosunek popytu do podaży w końcówce zeszłego roku?
Jak kształtowały się ceny mieszkań na koniec 2024?
Według danych zgromadzonych przez NBP od października do grudnia 2024 wydano pozwolenia na budowę 70,2 tysiąca lokali mieszkalnych. Wynik ten oznacza spadek o około 8,0%, porównując kwartał do kwartału, i wzrost w skali rok do roku o 5,0%. W omawianym okresie rozpoczęto budowę 52,3 tysiąca nieruchomości mieszkalnych, czyli mniej o około 11,4% kwartał do kwartału i więcej o 4,3% rok do roku. Skutkiem tego liczba lokali mieszkalnych w budowie w sześciu największych miastach była niska. W tym czasie popyt na mieszkania był stymulowany przez znaczny wzrost średnich wynagrodzeń. Niestety rosły też nominalne i realne ceny mieszkań. Dlaczego? Wpływały na to zarówno wzrosty cen w segmencie działek budowlanych, jak i rosnące koszty robocizny oraz materiałów budowlanych.
Na rynku pierwotnym nominalne średnie ceny transakcyjne wzrosły w skali kwartał do kwartału i rok do roku. Korekty stawek w górę widać było szczególnie w Gdyni i Gdańsku. W segmencie lokali z drugiej ręki sytuacja była dynamiczna. Jeśli porównamy kwartał do kwartału, w Warszawie stawka nominalna za metr kwadratowy spadła. W pozostałych sześciu największych miastach ceny były stabilne.
W omawianym okresie obserwowano stabilizację stawek transakcyjnych najmu mieszkań w miastach objętych analizą. Lokale dostępne dla najemców były tańsze z kwartału na kwartał w Warszawie. W sześciu innych dużych miastach zanotowano niewielkie podwyżki cen.
Jak wyglądała podaż lokali na rynku najmu w ostatnim kwartale 2024? W analizie znajdujemy taki fragment:
“Liczba mieszkań oferowanych na wynajem była niższa niż w III kwartale, gdy na rynku panował wzmożony sezonowy ruch przed rozpoczęciem roku akademickiego. Rosła również liczba mieszkań oferowanych w formule najmu instytucjonalnego, choć nadal nie jest ona wysoka na tle najmu prywatnego.”
Jaka była podaż mieszkań pod koniec 2024?
Liczba pozwoleń na budowę w IV kwartale 2024 utrzymała się na poziomie 70,2 tysiąca lokali mieszkalnych. Oznacza to spadek kwartał do kwartału o około 6,1 tysiąca. Jednak w skali rok do roku wynik ten oznaczał wzrost o 3,3 tysiąca.
Według danych GUS w Polsce w 2024 wydano około 290,7 tysiąca pozwoleń na budowę mieszkań. W porównaniu z 2023 liczba ta wzrosła o około 49,7 tysiąca, czyli 20,6%.
W analizowanym kwartale w Polsce rozpoczęto budowę około 52,3 tysiąca nieruchomości mieszkalnych, czyli o ponad 2 tysiące więcej niż w tym samym czasie w 2023. W skali kwartał do kwartału wynik ten jest jednak gorszy o około 6,8 tysiąca lokali mieszkalnych.
W tym czasie oddano do użytkowania 54,8 tysiąca mieszkań, czyli o około 5,3 tysiąca więcej wobec poprzedniego kwartału oraz około 4,4 tysiąca mniej względem IV kwartału 2023.
Czy popyt na mieszkania spadał już w 2024?
Jeśli chodzi o popyt w sektorze nowych mieszkań w IV kwartale 2024, w analizie NBP znajdujemy następujący fragment:
“Popyt na mieszkania mierzony sprzedażą kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce w IV kw. 2024 r. wyniósł ok. 9,6 tys. mieszkań, tj. był wyższy o ok. 5% względem poprzedniego kwartału.”
W całym 2024 sprzedano łącznie około 39,6 tysiąca kontraktów na budowę mieszkań, czyli mniej w skali rok do roku o około 18 tysięcy (-31%). W tym okresie wprowadzono na największe rynki 56,7 tysiąca kontraktów na budowę mieszkań. Oznacza to wzrost w porównaniu do 2023 o około 13,7 tysiąca (+32%). Tymczasem podaż oferowanych kontraktów na budowę mieszkań w sześciu największych miastach zwiększyła się względem poprzedniego kwartału o około 2,1 tysiąca lokali. Oznacza to, że na koniec grudnia 2024 zamknęła się w liczbie około 54,4 tysiąca nieruchomości mieszkalnych.
Według specjalistów NBP w IV kwartale 2024 wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w siedmiu największych miastach utrzymał się na podobnym poziomie względem poprzednich trzech miesięcy. Stabilizacja ta wynikała przede wszystkim z porównywalnego wzrostu cen i poziomu wynagrodzeń w tym okresie.
