Wynajem mieszkania to dobra inwestycja. Aby jednak była w pełni bezpieczna, warto zawczasu zadbać o dopełnienie niezbędnych formalności.
Wybór formy opodatkowania
Pierwszy krok przy wynajmie mieszkania to wybór formy opodatkowania. Przy samodzielnym udostępnianiu jednego mieszkania wynajmujący może rozliczać się za pomocą ryczałtu ewidencjonowanego (8,5%) lub podatku dochodowego na zasadach ogólnych (18%). Podatek w przypadku pierwszej opcji jest znacznie niższy, ryczałt nie uprawnia jednak do odliczenia kosztów uzyskania przychodu z wynajmu w rocznym rozliczeniu.
Ponadto w przypadku wynajmu kilku mieszkań, wynajmu krótkoterminowego lub korzystania z usług pośrednika, wybór ryczałtu może nie być zgodny z prawem.
Weryfikacja najemcy
Kolejny ważny etap przy wynajmie mieszkania to weryfikacja najemcy. Warto sprawdzić przede wszystkim wypłacalność potencjalnego lokatora. Właściciel mieszkania ma prawo poprosić najemcę o okazanie dokumentu poświadczającego jego dochód. Dodatkowo warto sprawdzić również status przyszłego lokatora w Krajowym Rejestrze Długów.
W trakcie wynajmu warto natomiast regularnie sprawdzać, czy lokator reguluje opłaty za czynsz i media.
Umowa najmu to podstawa
Umowa najmu może być podpisana na czas niekreślony lub określony. Pierwszy typ porozumienia może być zawarty zarówno pisemnie, jak i ustnie. Umowa na czas określony może być zawarta jedynie pisemnie.
W obydwu przypadkach dokument powinien zawierać dane najemców i wynajmujących, ich prawa i obowiązki, wysokość czynszu i opłat oraz termin zapłaty, wysokość kaucji i odsetek za opóźnienia w regulowaniu płatności, warunki wypowiedzenia, a także informacje na temat samego lokalu (metraż, dokładny adres). Na umowie konieczny jest podpis obydwu stron, a także umieszczenie daty i miejsca jej zawarcia.
Do dokumentu dołącza się również protokół zdawczo-odbiorczy, stanowiący spis elementów wyposażenia mieszkania i stanu lokalu w momencie przekazania go najemcy.
Warto zrobić również dokumentację fotograficzną mieszkania. Dzięki temu po zakończeniu umowy możliwe jest ustalenie ewentualnych uszkodzeń. Również ten dokument musi być potwierdzony pisemnie przez dwie strony.
W momencie przekazania mieszkania właściciel pobiera również kaucję zwrotną. Jej wysokość zależy od wysokości czynszu, a także wyposażenie i standardu mieszkania. Kaucja nie może być jednak wyższa niż 12-krotność miesięcznego czynszu.
W przypadku brak uszkodzeń wykraczających poza normalne zużycie, kaucja zwracana jest najemcy do 30 dni po zakończeniu umowy najmu.
Czy warto podpisywać umowę najmu okazjonalnego?
Coraz większą popularnością wśród wynajmujących cieszy się umowa najmu okazjonalnego, która dopuszcza eksmisję lokatora bez postępowania sądowego. Taki rodzaj porozumienia między wynajmującym oraz lokatora musi być sformalizowany u notariusza. Formy aktu notarialnego wymaga oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w przypadku niewywiązywania się z warunków umowy.
Wynajem mieszkania to nie tylko zyski, ale również pewne ryzyko. Z tego względu warto dopełnić kilku formalności, aby w pełni zabezpieczyć własne interesy.
