Według szacunków w zależności od miasta, zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem może wynosić w skali roku od 4 do nawet 6%. Wymaga to prawidłowego zarządzania najmem, a przede wszystkim poznania lokalnych warunków rynkowych. Jednak najczęściej decydującym czynnikiem w wyborze konkretnej nieruchomości jest wielkość kapitału jakim dysponuje kupujący lub jaki chce na daną inwestycję przeznaczyć w formie kredytu. Za niższą cenę można kupić mieszkanie o mniejszej powierzchni, jedno lub dwupokojowe, jednak to mieszkania trzypokojowe i większe charakteryzuje lepszy stosunek ceny do wielkości. Im większa nieruchomość tym atrakcyjniejsza cena za metr kwadratowy, ponieważ takie cieszą się mniejszym powodzeniem, nie są objęte rządowymi programami pomocowymi, dlatego też sprzedającym ciężej znaleźć na nie nabywcę. Przy dużych metrażach łatwiej także negocjować cenę i przy odrobinie cierpliwości można upolować w tym przypadku tzw. dobrą okazję.
Inwestor już na tym etapie powinien określić docelową grupę odbiorców, wielkość mieszkania definiuje bowiem potencjalnego najemcę. Mieszkania jedno i dwupokojowe cieszą się bowiem największym powodzeniem wśród osób pracujących, singli, par i młodych rodzin, biznesmenów i osób dobrze zarabiających. Mieszkania o większej powierzchni natomiast dedykowane są w największym stopniu do wynajmu na pokoje dla studentów, w dalszej kolejności dla rodzin, a w sezonie letnim dla turystów.
Każde z tych rozwiązań obejmuje pewne korzyści i wady. W pierwszym przypadku, wynajmując mieszkanie jedno- lub dwupokojowe, wynajmujący może liczyć na zawarcie umowy na dłuższy czas, przy czym nie będzie to wyłącznie okres roku akademickiego. Gwarantuje to mniejszy przestój w najmie, czyli bardziej regularny dochód. Ponadto w tym przypadku wszelkie formalności związane z najmem są dość proste i oparte na jednej umowie podpisanej z najemcą bądź najemcami. Biorąc pod uwagę, że statystycznie najwięcej najemców dla tego rodzaju nieruchomości stanowią osoby pracujące, pary bądź single, można domniemywać, iż minimalizuje to ryzyko związane z ich niewypłacalnością. Wynajmujący w zamian za stały, regularny czynsz, przy umowie zawartej na długi okres, wkłada również mniej pracy i wysiłku w utrzymanie płynności najmu.
Mieszkania trzypokojowe i większe cieszą się największym zainteresowaniem wśród studentów, którzy wspólnie i jak najmniejszym kosztem chcą wynająć mieszkanie. Z ich punktu widzenia najatrakcyjniejsze są te, które oferują kilka oddzielnych sypialni oraz wspólną cześć salonowo-kuchenną. W jednym pokoju, w zależności od jego wielkości, można ulokować od jednej do trzech osób i pobierać czynsz od każdej z nich oddzielnie. Wysokość czynszu ustala się na podstawie standardu mieszkania, ilości łóżek w pokojach (im więcej tym mniej studenci są skłonni zapłacić za pokój), lokalizacji w stosunku do uczelni itp. Znając więc ilość pokoi i ich powierzchnię łatwo policzyć jaką kwotę można z takiego najmu uzyskać. Będzie to z pewnością suma wyższa aniżeli w przypadku mieszkania dwupokojowego, co może wpłynąć na szybszy zwrot inwestycji. Należy jednak mieć na uwadze, że to rozwiązanie jest bardziej sformalizowane, gdyż dla własnego bezpieczeństwa wynajmujący powinien zawrzeć umowę najmu z każdym z lokatorów z osobna. Częstsza może być także rotacja najemców, co oznacza więcej czasu jaki właściciel mieszkania musi poświęcić na płynne prowadzenie najmu, tj. umieszczanie ogłoszeń, odświeżanie pokoi itp. Większa liczba mieszkańców może także (ale nie musi), ze względu na intensywniejszą eksploatację nieruchomości, powodować konieczność przeprowadzania częstszych remontów i napraw.
Alternatywnym rozwiązaniem jest kupno mieszkania dwupokojowego i jego zaaranżowanie na trzypokojowe. W takiej sytuacji przy niższym koszcie zakupu najemca może uzyskać większy zwrot z inwestycji wynajmując pojedyncze pokoje. Jednak przed podjęciem tej decyzji należy upewnić się, że możliwe będzie wydzielenie dodatkowej przestrzeni, a w tym celu warto skonsultować się z fachowcem z zakresu budownictwa lub architektem.
Znając już wady i zalety kupna różnej wielkości mieszkań, wynikających z tego powinności i korzyści, a także typów najemców, które byłyby takim mieszkaniem zainteresowane, przyszły inwestor powinien dokładnie przeanalizować rynek, na jakim planuje dokonać zakupu. Zacząć należy od określenia potencjalnego klienta. Jeśli mieszkanie ma się znajdować w mieście akademickim, wtedy lepszą inwestycją może okazać się to o większej powierzchni. Jeśli natomiast w mieście znajduje się dużo firm, biurowców i prowadzi się sporo inwestycji, wtedy większym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania mniejsze. Wiele polskich miast łączy jednak ze sobą obie te charakterystyki, więc wtedy należy zweryfikować, jak przedstawia się ilość i rodzaj mieszkań już dostępnych na rynku i celować w niszę.
Jeśli zakup mieszkania traktowany jest jako inwestycja, warto uzbroić się w cierpliwość i wyszukiwać ciekawe okazje, aby ponieść jak najmniejsze koszty początkowe związane z zakupem. Najatrakcyjniejsze ceny osiągają mieszkania, gdy sprzedawcy zależy na szybkiej transakcji, o nietypowym rozkładzie, czy sprzedawane na licytacjach komorniczych.
