Rok 2021 miał przynieść zmiany w cenach nieruchomości. I rzeczywiście, w kwestii cen najmu w największych miastach w Polsce oraz ośrodkach akademickich zmiany są widoczne. Ceny sukcesywnie maleją, a największe spadki w porównaniu z zeszłym rokiem zaobserwowano w Krakowie, Toruniu i Warszawie.
Choć w ciągi ostatnich trzech miesięcy stawki za najem mieszkań wydawały się już dość stabilne, a większe wahania odnotowano jedynie w Sosnowcu (+5 proc.) i Gdyni (-6 proc.), sytuacja staje się alarmująca. W Gdyni koszt najmu spadł poniżej wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Z kolei w Sosnowcu koszt najmu wzrósł aż o 15 proc., co stawia najemcę przed decyzją, czy nie opłaca się zakup własnego „M”, najem jest już bowiem droższy od ewentualnej raty kredytu.
Pandemia spowodowała spadek stawki za najem średnio o 3,8 proc. w 15 największych miastach. Jedynie dwa spośród badanych miast zwiększyły cenę najmu, pozostałe miasta odnotowały spadki. Wzrost cen odnotowano, jak wcześniej wspomniano, w Sosnowcu, którego aktywność w ostatnich miesiącach na rynku nieruchomości stale rośnie. Kolejnym miastem jest Łódź, lecz najem zdrożał tam minimalnie, zaledwie o 1,3 proc.
Mniej mieszkań na wynajem
Opierając się na liczbie wystawionych przez właścicieli i pośredników nieruchomości ogłoszeń zaobserwowano spadek ich liczby o około 10 procent w stosunku do tego samego okresu przed rokiem. Co więcej, obecnie jest ich aż o 35 procent mniej niż w październiku 2019 roku, tj. przed rozpoczęciem pandemii COVID-19. Dokładne przyczyny tak drastycznego spadku nie są znane, ale można przypuszczać, że wynika to z tego, że część mieszkań znalazła nabywców lub zostały w inny sposób wycofane z rynku najmu.
Koszt najmu wyższy niż rata kredytu
Wahania cen na rynku nieruchomości zwykle nie wpływają na koszt utrzymania mieszkania, gdyż stawka za wynajem mieszkania w większości miast nadal przewyższa koszt raty kredytu. Wynika to z tego, że wysokość raty również uległa zmniejszeniu za sprawą obniżki stóp procentowych. Przeprowadzka z wynajmowanego do własnego mieszkania najbardziej opłaca się na Śląsku. W Częstochowie, Sosnowcu oraz Katowicach miesięczna oszczędność z przeprowadzki do własnego lokalu wyniesie odpowiednio 382 zł, 374 zł i 348 zł.
Rentowność najmu 2021
Mimo, że stawki za najem nieruchomości uległy znacznemu obniżeniu, to wciąż przynoszą zdecydowanie wyższe zyski niż lokaty bankowe. Według danych NBP średnie oprocentowanie lokat w grudniu 2020 wynosiło 0,51 proc., co po odliczeniu tzw. podatku „Belki” daje 0,41 proc. netto. Natomiast średnia rentowność wynajmowanego mieszkania o powierzchni 50 mkw już po uwzględnieniu wszystkich kosztów wyniesie 4,3 proc., zakładając, że mieszkanie wynajmowane jest stale przez okres 12 miesięcy w roku. Nawet jeśli w ciągu roku zdarzy się miesięczny przestój w wynajmie, rentowność wyniesie 3,8 procent. Lokata bankowa będzie mniej opłacalna nawet wtedy, gdy mieszkanie będzie stać puste przez pół roku – wówczas rentowność spadnie do 1,3 procent, co i tak daje znacznie większą wartość niż zysk z przeciętnej lokaty.
Rentowność netto jest zyskiem właściciela mieszkania na wynajem. Oznacza to, że jest to procent uzyskany na czysto, po odjęciu wszystkich kosztów. Tymi kosztami są między innymi: czynsz, ubezpieczenie, podatek, nakłady na remont, koszt kredytu. To główny czynnik rentowności mieszkania, warto więc wyliczyć go prawidłowo.
