Kolejne odczyty z rynku nieruchomości pokazują, że ten zaczyna wytracać tempo. Jeśli zestawić to z otoczeniem ekonomicznym (drogi kredyt, wysoka inflacja, niepewność gospodarcza), można się domyślać, iż dla mieszkaniówki nadchodzi gorszy czas. Póki co nie wynika to jednoznacznie z gromadzonych danych, jednak coraz więcej ekspertów uważa, że czas szalonej koniunktury mija i już niebawem to kupujący będą dyktować swoje warunki.
Dla osób, które chociaż trochę interesują się nieruchomościami i nie jest to zainteresowanie powierzchowne, obejmujące wiedzą ostatnie dwa lata boomu, nie jest to zaskoczeniem – rynek nieruchomości jest cykliczny. Dotyczy to nie tylko Polski, ale każdego innego kraju. Po okresie łagodnych wzrostów przychodzi krótki czas bardzo gwałtownego pompowania cen, po czym następuje załamanie i przez pewien czas ceny mieszkań spadają. Tak się działo dotychczas, więc można ze sporą dozą pewności domyślać się, że również teraz powtórzymy ten scenariusz. Należy jednak mieć na względzie to, iż nieruchomości nie są towarem szybko zbywalnym i reagują na zmianę koniunktury z dużym opóźnieniem. Czyli najpierw zobaczymy spadek popytu, a dopiero po jakimś czasie spadek cen. Teraz obserwujemy już bardzo wyraźną redukcję liczby klientów, stąd wniosek, iż niebawem sprzedający będą zmuszeni do korygowania cen w dół.
O pogorszeniu się parametrów rynku mówi już chyba każdy ukazujący się raport: BIK ogłasza zapaść w liczbie i wartości udzielanych kredytów, portal Nieruchomosci-online.pl wykazuje redukcję kwartalnych wzrostów cen (a nawet występują spadki w niektórych lokalizacjach), indeks Urban.one za maj odnotowuje bardzo niewielki wzrost, zaś dla Warszawy symboliczny spadek. Jednocześnie ciężko się spodziewać, że nastąpi jakaś spektakularna zmiana przywracająca koniunkturę. Wojna w Ukrainie wciąż trwa, paliwa są bardzo drogie, co zaczyna się przekładać na wyższe ceny wszystkich produktów i surowców. Inflacja szaleje, prognozy rozwoju gospodarczego zamieniają się w przewidywanie recesji.
Co takie warunki mogą wywołać w mieszkaniówce? Ciężko precyzyjnie określić, co się wydarzy. Można zakładać, iż zarówno rynek wtórny, jak i rynek pierwotny będzie musiał zabiegać o klienta. Deweloperzy co prawda przyhamowali z liczbą oddawanych do użytku lokali, jednak prawdopodobnie aby zmieścić się przed początkiem obowiązywania nowych przepisów Funduszu Deweloperskiego, w czerwcu znowu pójdą na rekord. Niekoniecznie oznacza to, że ceny spadną. Jednak jeśli nie spadną, może to zacząć wypychać ludzi poza duże miasta. Zyskają na znaczeniu lokalizacje peryferyjne, gdzie ceny są niższe. Od jakiegoś czasu mówi się już, że średnie i małe miasta czeka okres boomu. Na atrakcyjność gmin ościennych względem głównych ośrodków zwraca też uwagę portal Nieruchomosci-online.pl w swoim raporcie cenowym z lokalnych rynków nieruchomości.
Nie ma zgodności w ocenie sytuacji deweloperów w nadchodzących trudnych czasach. Zgodnie z tym, co napisaliśmy powyżej, można by się spodziewać utrzymania popytu w mniejszych firmach, inwestujących w bardziej peryferyjne dzielnice. Ceny są tam niższe, więc w sytuacji spadającej dostępności finansowej lokali wydawałby się naturalny dryf klientów w takim kierunku. Jednak część ekspertów uważa, że nawet jeśli taki trend się pojawi, to będzie on chwilowy i później inwestycje peryferyjne będą w dużo gorszej sytuacji. Wynika to z tego, że z rynku są wypychani ludzie, którzy kupują M na własne potrzeby, ponieważ to oni dysponują ograniczonym budżetem. Za to inwestorzy prywatni oraz fundusze inwestujące w sektor PRS, którzy dysponują dużymi środkami i nadal ich stać na zakupy, są zainteresowani najatrakcyjniejszymi lokalizacjami. Mieszkanie na peryferiach miasta może i jest dobrą (choć kompromisową) opcją na własny lokal, jednak na pewno nie wróży zarobku inwestującemu w lokale na wynajem. Pogorszenie sytuacji deweloperów prawdopodobnie spowoduje to, co kryzys powoduje w niemal każdej branży – małe firmy upadną, przetrwają największe, przez co najsilniejsze podmioty jeszcze bardziej się wzmocnią, wykupując od małych niedokończone inwestycje oraz ich banki ziemi.
