Wynajmowanie mieszkania obcej osobie, poza oczywistymi korzyściami finansowymi, niesie za sobą również ryzyko zniszczenia go przez lokatora. Co zrobić w takim wypadku?
Podstawą najmu powinna być dobrze sporządzona umowa najmu, która będzie możliwie najlepiej zabezpieczała interesy właściciela mieszkania. Jej podstawą jest ustalenie kaucji, którą najemca powinien wpłacić przed wydaniem mu kluczy do mieszkania. Kaucja ma stanowić zabezpieczenie wynajmującego na wypadek nieuiszczania przez lokatora niezbędnych opłat, albo na pokrycie ewentualnych kosztów remontów i innych szkód przez niego dokonanych. Oczywiste jest, że po jakimś czasie w mieszkaniu widać normalne ślady użytkowania, oraz że wymaga odświeżenia i napraw od czasu do czasu. Zdarzyć się może jednak, że stan techniczny mieszkania po zakończeniu najmu będzie znacząco wybiegał poza normalne użytkowanie. Jak wówczas powinien zachować się wyjmujący?
Podstawą wszelkich roszczeń jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego w momencie przekazania mieszkania najemcy, oraz ponownie kiedy będzie mieszkania zdawał po zakończeniu umowy. Na podstawie protokołu będzie można ocenić, jak pogorszył się stan mieszkania podczas trwania najmu. Wynajmujący powinien niezwłocznie wskazać najemcy zauważone szkody i oczywiście żądać do niego naprawy lub pokrycia kosztów.
Jeśli szkody powstały w trakcie trwania najmu, a lokator cały czas użytkuje mieszkania, wówczas wynajmujący powinien mu wyznaczyć określony termin na samodzielne usunięcie szkód. Jeśli w tym czasie najemca się tego nie podejmie, wówczas wynajmujący może przeprowadzić remont, a środki na niego pobrać z wpłaconej przez najemcę kaucji. W takim jednak wypadku pozbawia się zabezpieczenia na przyszłość, jeśli umowa nadal będzie obowiązywać. Innym rozwiązaniem jest po prostu obciążenie najemcy kosztami napraw. Należy mu przedstawić faktury i kosztorys prac i wezwać do zapłaty poniesionych kosztów w wyznaczony terminie. Jeśli najemca tego nie zrobi, właściciel mieszkania może albo rozliczyć je z kaucji, albo skierować do sądu pozew o odszkodowanie.
Sytuacja wygląda analogicznie, gdy wynajmujący o szkodach dowiedział się już po zdaniu mieszkania i zakończeniu umowy. Wówczas może zażądać od najemcy bezzwłocznego dokonania napraw wyznaczając mu do tego jakiś termin. Jeśli upłynie bezskutecznie, wynajmujący może dokonać napraw we własnych zakresie i postępować tak jak opisano wyżej – żądać od najemcy pokrycia kosztów. Jeśli najemca tego nie dokonana, wynajmujący ma prawo pokryć je z kaucji. Gdy środki te będą niewystarczające, pozostaje droga sądowa.
W każdej sytuacji ważne jest, aby wynajmujący odpowiednio udokumentował powstałą szkodę. Najlepiej sprawdzi się tu dokumentacja fotograficzna. W przypadku sporządzenia protokółu zdawczo-odbiorczego podpis najemcy będzie natomiast potwierdzeniem tego, że przedstawiony w nim stan techniczny mieszkania jest zgodny ze stanem faktycznym, czyli jednocześnie będzie potwierdzeniem powstania w mieszkaniu szkód. Wszystkie wezwania do dokonania napraw lub pokrycia ich kosztów należy ponadto kierować do najemcy na piśmie za zwrotnym poleceniem odbioru. Będzie to stanowić niezbędny dowód w przypadku wstąpienia na drogę sądową.
