„Masz oszczędności? Chcesz je pomnożyć? Kup mieszanie na wynajem!” Prasa oraz znajomi częstują takimi radami. Kupno nieruchomości na wynajem jest traktowane jako bezpieczny, zyskowny sposób na ulokowanie pieniędzy. Niestety, optymistyczne kalkulacje nie wytrzymują często zderzenia z rzeczywistością.
Sedno sprawy w tym, że podczas gdy typowa lokata bankowa gwarantuje nam określony zysk, w przypadku zakupu mieszkania na wynajem nie mamy żadnej jego gwarancji. Rentowność całego przedsięwzięcia zależy od kilku czynników: terminu zawarcia umowy z najemcą naszego lokalu, jej długości oraz kwoty najmu. Nad żadnym z nich nie sprawujemy bezwzględnej kontroli.
Zakup mieszkania na wynajem to kosztowna inwestycja. Nie każdy może sobie na nią pozwolić tak z marszu. Bywa, że inwestuje się w taki lokal oszczędności całego dotychczasowego życia. Co więksi śmiałkowie zaciągają na ten cel kredyty, które same w sobie stanowią oddzielne ryzyko.
– Inwestorzy kalkulujący opłacalność kupowania mieszkań na wynajem zakładają, że wartość nieruchomości będzie rosła albo co najmniej pozostanie na niezmienionym poziomie. Nie biorą pod uwagę możliwego spadku. A przecież doświadczyliśmy go np. po hossie roku 2008. Ceny nieruchomości dopiero niedawno wróciły do poziomów z tamtego okresu. To istotne zwłaszcza z punktu widzenia tych nabywców, którzy planują w pewnym momencie wycofanie się z inwestycji i sprzedaż lokalu. Warto, by podliczyli tak zwaną wartość rezydualną swojej nieruchomości. Składa się na nią lokalizacja oraz data budowy – przestrzega Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
Ograniczona płynność inwestycji, jaką jest zakup mieszkania na wynajem to kolejna kwestia warta rozważenia. Sprzedaż z reguły nie idzie tak szybko ani tak łatwo, jak byśmy chcieli. Konieczne remonty wygenerują nam kolejne nieprzewidziane koszty.
Warto też wziąć pod uwagę, że do tej pory nie istniał w Polsce segment mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem. Chłonny rynek przyjmował wszystko, popyt był niezmierzony. Nie oznacza to, że taki się utrzyma. Lokali tego rodzaju przybywa, co nieodmiennie łączyć się musi ze spadkiem cen czynszu.
Dodatkowo mogą zostać wprowadzone regulacje, ograniczające najem krótkoterminowy. Duża skala tego zjawiska rodzi problemy oraz uciążliwości dla lokalnych mieszkańców. Jego następstwem jest ostry wzrost cen nieruchomości w wynajmie długoterminowym. Konieczność uregulowania tej kwestii sygnalizowały już władze kilku największych polskich miast, miast m.in. Krakowa. Limity tego typu wprowadzają już największe europejskie metropolie.
Podsumowując: przed zakupem mieszkania na wynajem warto dokładnie zastanowić się nad jego lokalizacją, przeanalizować koszt nabycia takiego lokalu w upatrzonej dzielnicy oraz zaplanować skrupulatnie, komu i za ile je wynajmiemy. A także na jak długo.
