Wzrost podaży na rynku najmu sprawia, że spadają stawki, a co za tym idzie, zmniejsza się rentowność inwestycji. O ile przy zakupie nieruchomości na wynajem za gotówkę stopy zwrotu są nadal na przyzwoitych poziomach, to coraz mniej opłaca się inwestycja finansowana częściowo kredytem.
Z danych opublikowanych w raporcie przygotowanym przez NBP wynika, że w pierwszym kwartale 2024 roku nadal rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem. W dużej mierze jest to efekt dużego zainteresowania zakupem mieszkań na wynajem w latach 2022-2023. Kupione wtedy lokale na rynku pierwotnym właśnie są oddawane do użytku i po wykończeniu trafiają na rynek.
Zwiększająca się liczba ofert w pewnym stopniu zawiązana jest z ogromną popularnością rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Cześć osób, które w okresie od lipca do końca zeszłego roku kupiła mieszkanie, finansując je preferencyjnym kredytem, teraz przeprowadza się na swoje i zwalnia wynajmowane wcześniej lokale.
Spadek rentowności inwestycji
Wraz z rosnącą podażą i mniejszym zainteresowaniem, które wynika między innym i z zamiany najmu na własne mieszkania, spadają wysokości czynszów. Właściciele mieszkań chcąc szybko znaleźć nowego najemcę, muszą schodzić z ceny.
Obecnie w wielu lokalizacjach stawki najmu są niższe niż w czasie szczytu obserwowanego w 2022 roku. Dotyczy to przede wszystkim najbardziej popularnych małych i średniej wielkości lokali. Wciąż jednak mamy do czynienia z rekordowo wysokimi stawkami, które zostały wywindowane skokowym wzrostem popytu spowodowanym napływem uchodźców z Ukrainy na pierwszej połowie 2022 roku. W porównaniu do cen obowiązujących w pierwszej połowie 2021 roku, ceny ofertowe nadal są o 30 proc. do 60 proc. wyższe.
Najem lepszy od lokat, ale gorszy od obligacji
Zakup mieszkania na wynajem za gotówkę jest bardziej opłacalny od lokowania kapitału na lokatach bankowych. Mniej korzystnie wychodzi jednak taka inwestycja w porównaniu do 10-letnich obligacji skarbowych.
Jeśli transakcja częściowo jest finansowana za pomocą kredytu hipotecznego, to rentowność inwestycji jest zdecydowanie niższa.
Warto też pamiętać, że w analizie nie są uwzględnianie koszty transakcji, koszty remontu i przygotowania lokalu do wynajęcia oraz nie jest brana pod uwagę zmiana wartości nieruchomości.
Stopy zwrotu w wybranych miastach
Z danych opracowanych przez Otodom Analytics wynika, że stopa zwrotu z inwestycji w kawalerki w największych polskich miastach wynosiła w marcu bieżącego roku od 4,88 proc. w Łodzi do 6,41 proc. w Krakowie.
Największe stopy zwrotu były do osiągnięcia w przypadku najmu większych mieszkań. Właściciele mieszkań o powierzchni powyżej 60 metrów kwadratowych mogli zarobić od 5,38 proc. we Wrocławiu do 5,84 proc. w Warszawie.
