W nowym raporcie PKO BP widać kilka trendów na rynku mieszkaniowym: popyt nieco się poprawił, ceny w większości miast nadal rosły (chociaż te dane wymagają dodatkowych uwag – znajdziesz je w dalszej części artykułu), spadki wykazano jedynie w 6 największych miastach, ale tylko w ujęciu kwartalnym – w ujęciu rocznym nadal wszędzie obserwowane są wzrosty stawek. To ostatnie zjawisko wynika z bardzo dużej dynamiki wzrostów w roku 2022 i na początku 2023.
Analitycy PKO Banku Polskiego są zdania, że nieznaczna i wybiórcza korekta cen mieszkań, która rozpoczęła się w II połowie 2022 roku, będzie kontynuowana, jednak nie dłużej niż do przyszłego roku. Raport “Monitoring cen mieszkań: W 4q22 ceny mieszkań były stabilne, a sprzedaż odbiła” wskazuje, że minimum sprzedaży mieszkań w obecnym cyklu przypadło na III kwartał 2022 roku. Według analityków, odbudowa popytu nie musi oznaczać natychmiastowego powrotu cen do trendu wzrostowego. W 2023 roku, w dezinflacyjnym otoczeniu makroekonomicznym, będzie kontynuowana delikatna korekta cen mieszkań. Ma to związek z silnym wzrostem oferty rynku względem obecnych możliwości sprzedażowych. Analitycy sądzą, że zamrożenie nowych inwestycji mieszkaniowych wraz z odbudową popytu ograniczy skalę spadków cen do 5-10% rocznie.
Raport wskazuje również, że według wstępnych szacunków opartych na danych PKO BP, średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w 6 największych miastach w IV kwartale 2022 roku spadła o 1% kw/kw i wzrosła o 4,7% r/r wobec wzrostu o 10% r/r w III kw. 2022 roku. W pozostałych 10 miastach wojewódzkich cena wzrosła o 7,7% kw/kw i 8,5% r/r wobec wzrostu o 2,8% r/r w III kw. 2022 r. Optymistyczne odczyty z mniejszych miast mogą być jednak mylące, ponieważ być może wcale nie świadczą o dobrej kondycji tych rynków, ale o małej liczbie transakcji, przez co wyciągane średnie wartości dają mylący obraz tego, co się tam dzieje.
Ciekawe jest też inne spostrzeżenie analityków PKO BP – w 4q2022 wzrosła średnia powierzchnia nabywanego mieszkania, co kłóci się z dominującym przekonaniem, że kupujemy coraz mniejsze mieszkania. Jednak w tym ujęciu może to świadczyć o odbiciu. Informacja o nabywanym metrażu wraz z informacją o popycie lepszym niż w poprzednim kwartale, to sygnał, iż być może mieszkaniówka zaczyna wracać do dobrej formy.
Podsumowując, analitycy PKO Banku Polskiego przewidują, że korekta cen mieszkań będzie kontynuowana, jednak nie dłużej niż do przyszłego roku. Czynniki, które według analityków będą stymulowały popyt w mieszkaniówce, to:
- obniżanie się inflacji i idący za tym spadek stóp procentowych, dzięki czemu na rynek wrócą klienci wspierający się kredytem hipotecznym;
- lepsza dostępność finansowa mieszkań, ze względu na wzrost wynagrodzeń – w wielu firmach w najbliższym czasie dojdzie do aktualizacji płac, w celu zrównoważenia negatywnego wpływu inflacji;
- wpłynięcie na rynek mieszkaniowy dużej ilości oszczędności, które obecnie znajdują się na bankowych depozytach terminowych;
- wprowadzenie przez rząd wsparcia kredytobiorców w ramach programu Pierwsze Mieszkanie (działania Bezpieczny Kredyt 2%) – tutaj jednak istotne jest też, że do czasu wdrożenia wsparcia, wiele osób wstrzyma się z zakupami, przez co popyt będzie odroczony.
Ogólna wymowa wniosków z analizy jest taka, że raczej nie powinny sprawdzić się prognozy o długotrwałej zapaści na rynku mieszkaniowym. Analitycy PKO BP spodziewają się raczej, iż dosyć szybko przyjdzie stabilizacja, a później odbudowa rynku. Być może już w przyszłym roku będziemy obserwować powrót wzrostów cen metra kwadratowego mieszkania. Biorąc to pod uwagę, wydaje się, że rok 2023 jest najlepszym czasem na nabycie mieszkania, o ile posiada się wystarczające oszczędności lub zdolność kredytową. Być może optymalnym rozwiązaniem będzie wstrzymanie się do momentu wdrożenia programu Bezpieczny Kredyt 2%, o ile spełnia się kryteria stawiane jego beneficjentom. Istnieje jednak również ryzyko, że w momencie, gdy program ruszy, popyt na rynku mieszkaniowym wystrzeli w górę i ceny zaczną rosnąć.
