Czy gdy patrzysz na galopujące (nawet mimo koronawirusowego kryzysu) ceny mieszkań, zadajesz sobie pytanie – czy może być jeszcze drożej? Może. Prawdziwe cenowe szaleństwo zaczyna się w specyficznym segmencie mieszkaniówki. Mowa tu o tzw. mikroapartamentach.
Małe znaczy… drogie
To prawidło obowiązujące na rynku mieszkaniowym od zawsze – im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena metra kwadratowego powierzchni. Wystarczy spojrzeć na oferty sprzedaży mieszkań, aby od razu wyłapać tę zależność. Co prawda większe mieszkania są droższe, jednak odpowiada za to tylko większy metraż. Gdy się przyjrzymy cenie za m2, od razu widać, jak stawka rośnie wraz z kurczeniem się powierzchni mieszkania. Rekordowe ceny tradycyjnie notują kawalerki. Jednak na rynku znalazł się produkt, który je zdetronizował.
Mikromieszkania to w Polsce świeże zjawisko. Pierwsze tego typu inwestycje zaczęły się u nas pojawiać dopiero na początku minionej dekady. Tworzono je jako rozwiązanie adresowane do osób młodych – studiujących lub rozpoczynających karierę zawodową. Niska cena pozwalała im po raz pierwszy zamieszkać na swoim.
Małe znaczy… opłacalne
Szybko okazało się, że mikromieszkania są bardzo rentowne. Ceny za metr kwadratowy takiego lokalu są dużo wyższe niż w przypadku kawalerek. To samo dotyczy stawek najmu. Dobrze wyposażony i wykończony w wysokim standardzie mikroapartament może przynieść taki sam dochód jak kawalerka, mimo mniejszej powierzchni i niższej ceny zakupu. Dostrzegli to inwestorzy, którzy od pewnego czasu bardzo chętnie lokują środki w tego typu mieszkaniach, często tworząc prywatne akademiki lub przeznaczając je na najem krótkoterminowy, nastawiony na turystykę lub podróże służbowe.
Boom inwestycyjny w segmencie mikroapartamentów napędziły m.in. niskie stopy procentowe. Rentowność najmu ocenia się na 6-7% rocznie, a to dużo więcej niż może zaoferować większość oszczędnościowych instrumentów finansowych, w tym nieopłacalne już lokaty bankowe. Jednak hossa została przerwana przez pandemię koronawirusa. Zatrzymanie ruchu turystycznego oraz ograniczenie się przemieszczania osób pracujących mocno uderzyły w najem krótkoterminowy. A to on jest fundamentem opłacalności inwestycji w mikrokawalerki.
Jakie są zatem perspektywy przed mikroapartamentami? Póki co nie zaszkodziły im zmiany w prawie – rozporządzenie z 2018 roku określiło, iż minimalna powierzchnia mieszkania to 25 m2. Mikrokawalerki stały się więc lokalami użytkowymi i w ten sposób zostały objęte wyższą stawką VAT (23% wobec 8% dla mieszkań). Pozostaje problem COVID-19. Jeśli zmiany wywołane pandemią utrzymają się, jedyną szansą będzie przeznaczenie tych lokali pod stałe zamieszkanie. Powstaje pytanie, czy się do tego nadają. Przy tak małych powierzchniach komfortowe i funkcjonalne urządzenie się to wyzwanie, nie jest to jednak niemożliwe. Podstawą jest wybieranie mebli pełniących kilka funkcji jednocześnie.
Jak bardzo małe?
O jakich powierzchniach mówimy, gdy lokal nazywamy “mikro”? Jest to kilkanaście metrów kwadratowych, zdarza się, że bliżej 10 niż 20. Przykładowo we Wrocławiu w nowej inwestycji powstają 17 metrowe mieszkania. Mimo mikro powierzchni, ich cena nie jest już taka mała – kosztują po 240 tysięcy zł.
