Aby wyróżnić się cenowo na konkurencyjnym rynku deweloperzy są zmuszeni szukać oszczędności. Na część kosztów nie mają wpływu, ale przy części mogą wykazać się pomysłowością. Na czym najczęściej oszczędzają?
Lokale mieszkaniowe o podobnym metrażu mogą znacznie różnić się ceną w zależności od ich lokalizacji, standardu wykończenia czy dodatków, jakie w swojej ofercie proponuje deweloper. Różnice w cenach bywają spore. Skąd taka przepaść cenowa?
Na niektóre koszty deweloperzy nie mają wpływu. Nie mogą na przykład zmniejszyć kosztów wszelkich kosztów notarialnych czy urzędowych (np. podatki od nieruchomości, nabycie praw do użytkowania wieczystego działki) oraz innych, które są odgórnie ustalone. Deweloperzy są również zależni od cen gruntów, a im bliżej centrum i im bardziej atrakcyjny rejon, tym drożej. A jeśli chodzi o negocjowanie ceny czy obcinanie kosztów przyłączeń i mediów to nie mają dużego pola do popisu.
Jednak głównym zadaniem dewelopera od strony biznesowej jest uzyskanie jak najwyższego zysku przy jak najniższych kosztach budowy.
Gdzie najwięcej oszczędzają?
W ramach obniżania kosztów deweloperzy mogą zdecydować się na tańsze, mniej atrakcyjne grunty na osiedlach na obrzeżach miast lub poza ich granicami, ale taka lokalizacja może się odbić np. na zainteresowaniu klientów inwestycją. Jest również okupiona pewnymi dodatkowymi kosztami dla ich nabywców (np. dodatkowe koszty dojazdu). Inwestorom pozostaje więc szukanie oszczędności między innymi w kosztach budowlanych.
W tym celu mogą na przykład stosować tańsze i gorsze jakościowo materiały budowlane, czy przestarzałe rozwiązania technologiczne, np. słabo izolowane fundamenty, słabej jakości izolacja termiczna budynku, gorsze jakościowo materiały przy wznoszeniu konstrukcji, tańsze i klasyczne systemy ogrzewania. Wszystkie te elementy podwyższają późniejsze koszty eksploatacji nieruchomości.
Często deweloperzy oszczędzają także na standardzie wykończenia elewacji, zagospodarowaniu wspólnych przestrzeni, czy standardzie mieszkań. Inwestorzy szukają oszczędności również przy budowie parkingów podziemnych. Zamiast droższych w budowie dwupoziomowych garaży stosują podnoszone platformy parkingowe. które umożliwiają zaparkowanie jednego samochodu nad drugim. To rozwiązanie jest wybierane przez deweloperów w celu jak największej sprzedaży cieszących się największą popularnością małych mieszkań, z zachowaniem wyznaczonego przez gminę minimum miejsc parkingowych.
Zaniedbania na etapie budowie
Eksperci ds. budownictwa z Politechniki Poznańskiej przeanalizowali w 2015 roku osiem ukończonych już projektów mieszkaniowych, liczących łącznie 1524 mieszkań. Okazało się, że na każdą z tych inwestycji przypadało średnio 855 defektów budowlanych. Prawie wszystkie, bo aż 90 proc. było efektem wad, które powstały jeszcze na etapie budowy. Wysnuto wnioski, że duża część wad wynika z zastosowania nieodpowiednich materiałów budowlanych i źle dobranych, często przestarzałych, rozwiązań technicznych.
W części tych przypadków deweloperzy chcieli skrócić czas realizacji inwestycji, spowodowany np. długim oczekiwaniem na pozwolenie na budowę i nadrobić go szybkim tempem budowy.
Optymistyczny jest jednak fakt, że coraz więcej deweloperów stara się opierać swoją politykę na wysokiej jakości i nowoczesnych technologiach. Mimo że wiążą się z one większymi kosztami początkowymi, to w kolejnych latach eksploatacji generują oszczędności.
