Najem okazjonalny w polskim systemie prawnym jest stosunkowo nową instytucją, gdyż funkcjonuje od grudnia 2009 roku. Jest szczególnym rodzajem umowy najmu, która może być zawarta jeśli jej przedmiotem jest lokal o przeznaczeniu mieszkalnym. Głównym jej celem jest dodanie właścicielom lokalu dodatkowych praw, które na mocy obowiązujących przepisów nie są dostatecznie chronione, a z pewnością są mniejsze aniżeli prawa lokatorów.
Najczęstszym problemem z jakim borykają się wynajmujący jest niepłacenie czynszu przez najemców na warunkach określonych w umowie najmu. Pociągnięcie nieuczciwych lokatorów do odpowiedzialności jest procesem czasochłonnym, a nie zawsze kończy się sukcesem. Wynajmujący musi bowiem znosić obecność osób, które nie chcą dobrowolnie opuścić lokalu, aż do zakończenia postępowania eksmisyjnego i przyznania im lokalu socjalnego. Z uwagi na ograniczoną ich ilość, a także niejednokrotnie kolejki osób czekających na eksmisję, usunięcie najemcy z lokalu może potrwać wiele miesięcy, a nawet lat. Wynajmujący nie ma bowiem prawa bez zachowania tych wymogów usunąć lokatora z własnego mieszkania, nawet jeśli w związku z tym narażony jest na szkodę. Później może domagać się jej naprawienia, czyli odszkodowania od najemcy, a także od gminy, która nie zapewniła na czas lokalu socjalnego, ale to wiąże się z kolejnymi miesiącami postępowań sądowych, bez gwarancji sukcesu.
Sposobem na uniknięcie całej procedury i przyspieszenie usunięcia opornego lokatora, jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Dla swojej ważności strony powinny tak właśnie umowę nazwać. Poza standardowymi zapisami przewidzianymi dla tego rodzaju stosunku prawnego, przyszły najemca powinien wskazać w umowie adres, pod który wyprowadzi się w momencie zakończenia umowy najmu, lub w przypadku obowiązku opuszczenia lokalu, np. wskutek egzekucji. Do umowy lokator powinien także załączyć notarialnie sporządzone oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i opuszczenia lokalu na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. I choć nie jest to wymogiem ustawowym, to wynajmujący powinien zadbać o to, by najemca dostarczył pisemne oświadczenie właścicieli lokalu wskazanego przez niego jako adres, pod którym miałby zamieszkać eksmitowany, wraz z dowodem wykazującym tytuł prawny do lokalu. Może nim być numer księgi wieczystej bądź umowa nabycia nieruchomości. W umowie warto również umieścić zapis, w którym wynajmujący uzależnia wydanie kluczy do mieszkania od dostarczenia mu przez najemcę oświadczenia o poddania się egzekucji w formie aktu notarialnego, oświadczenia właściciela nieruchomości, do której miałby się wyprowadzić w razie eksmisji i zakończenia umowy, wraz z dokumentem potwierdzającym tytuł prawny tej osoby do wskazanej w umowie nieruchomości. Jako dodatkowe warunki wydania kluczy warto wpisać również konieczność opłacenia określonej w umowie kaucji i czynszu za pierwszy miesiąc, chyba, że strony umówią się inaczej co do terminów płatności.
Najem okazjonalny może być zawarty maksymalnie na 10 lat, jednak po upływie tego terminu może zostać przedłużony, jeśli taka będzie wola stron. W umowie należy więc precyzyjnie wskazać czas obowiązywania najmu, gdyż nie jest możliwe zawarcie go na czas nieokreślony.
Umowa najmu okazjonalnego ma gwarantować uczciwe zachowanie obu stron, dlatego dla jej ważności niezbędne jest, aby właściciel mieszkania zgłosił zawarcie umowy w ciągu 14 dni w urzędzie skarbowym, właściwym ze względu na swoje miejsce zamieszkania.
Wśród niewątpliwych zalet takiej umowy wymienić należy oczywiście lepszą ochronę prawa wynajmującego, który na mocy przepisów ustawy o ochronie lokatorów traktowany jest jako strona o wiele mniej uprzywilejowana. Zawarcie umowy najmu w zwykłej formie niesie ze sobą ryzyko długotrwałych i kosztownych skutków w przypadku trafienia na nieuczciwego lokatora. Ponadto już na etapie poszukiwania potencjalnego najemcy automatycznie dokonuje się selekcja pod względem jego uczciwości, ponieważ konsekwencje w przypadku niepłacenia czynszu są natychmiastowo egzekwowane. Natomiast uczciwe osoby, które nie dopuszczają możliwości nie wywiązywania się z zapłaty czynszu, bez problemu godzą się na zawarcie umowy i złożenia oświadczeń w formie aktu notarialnego. Jedyną wadą takiego rozwiązania mogą być dodatkowe koszty z tym związane, nie większe jednak nić 300 zł. Dobrym rozwiązaniem jest zapłata ich przez wynajmującego, ponieważ wtedy najemca nie będzie miał ewentualnych argumentów przeciwko podpisaniu takiej umowy. Chęć zawarcia umowy najmu okazjonalnego przez właściciela mieszkania może zawężać krąg potencjalnych osób zainteresowanych mieszkaniem, jednak trudno uznać to za wadę w obliczu argumentu, że osoby o uczciwych intencjach nie będą miały nic przeciwko złożeniu oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
