Odbiór mieszkania jest jedną z najważniejszych czynności podczas procesu zakupu nieruchomości na pierwotnym rynku. Osoby przystępujące do niego muszą skupić się na kwestiach technicznych dotyczących parametrów danej nieruchomości i ewentualnych usterek oraz znać przepisy z zakresu procedury odbioru technicznego, jak również praw i obowiązków obu stron.
Umowa deweloperska określa procedurę odbioru. Musi ona zawierać termin wraz ze sposobem zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo jednorodzinnego domu, a odbiór stanowi konieczny etap przed przeniesieniem własności na nabywcę.
Odbierający lokal może zgłosić wszelkie nieprawidłowości, m.in. pęknięcia ścian i sufitów, nierówną posadzkę (pow. 2 mm różnicy), źle osadzone okna i drzwi zewnętrzne, porysowane szyby, stan tynków (bez zgrubień i wybrzuszeń), kompletność instalacji czy mniejszy niż określono metraż.
Dwa podejścia
Zarówno wstępny termin odbioru nieruchomości, jak i sposób powiadomienia klienta powinny być zawarte w umowie deweloperskiej. Nabywca musi dostosować się do wyznaczonego terminarza. Kiedy nie pojawi się on na I terminie to deweloper może wyznaczyć inny – min. 60 dni później. Kiedy kolejny raz nabywca mieszkania nie pojawi się to deweloper może rozwiązać umowę.
Protokół
Protokół to efekt odbioru technicznego mieszkania. Musi on zostać podpisany przez przedstawiciela danej firmy deweloperskiej i nabywcę/pełnomocnika. Wszelkie usterki lub odstępstwa od technicznych parametrów nieruchomości też trzeba uwzględnić w protokole.
Do 14 dni od podpisania protokołu deweloper musi doręczyć nabywcy oświadczenie nt. uznania wad bądź oświadczenie o odmowie uznania wad i jej przyczynach. Kiedy firma zaakceptuje zastrzeżenie nabywcy, to w terminie do 30 dni od dnia podpisania protokołu powinna naprawić usterki.
Rękojmia
Kiedy poprzednie działania nie przyniosą efektu, kolejną podstawą prawną dochodzenia roszczeń są przepisy o rękojmi. Z tego rozwiązania nabywca ma prawo skorzystać też wtedy, gdy nie zauważył usterek w trakcie odbioru. Jeśli wady zostaną dostrzeżone później to mimo podpisanego protokołu, właściciel może dochodzić roszczeń względem rękojmi.
Rękojmia obejmuje wady fizyczne i prawne. Dla nieruchomych rzeczy obowiązuje 5 lat, a dla ruchomych 2 lata.
Przez wady fizyczne rzeczy należy rozumieć niezgodność sprzedanej rzeczy z umową albo z przeznaczeniem. Ma to miejsce głównie, gdy rzecz nie ma właściwości, które powinna posiadać wg celu w umowie lub o których zapewniał sprzedawca, nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę zawierając umowę oraz została kupującemu wydana w niezupełnym stanie.
Narzędzia rękojmi
Nabywca może zdecydować, czy wymienia rzecz na nową (ale wymiana mieszkania na takie samo inne mieszkanie raczej nie wchodzi w grę) albo woli mieć naprawioną usterkę, ale sprzedający ma prawo tego odmówić i zaproponować coś innego, kiedy nie da się doprowadzić rzeczy do zgodności z umową bądź jej koszt byłby wysoki.
Są jeszcze inne narzędzia rękojmi – w postaci obniżenia ceny lub odstąpienie od umowy, jednak muszą być zastosowane, kiedy sprzedający nie usunął jeszcze wady albo nie wymienił danej rzeczy. Odstąpienie od umowy musi zostać uwarunkowane istotnością usterki.
Deweloper ma prawo odmówić wyłącznie, kiedy nie ma możliwości, aby naprawić wskazaną szkodę. Dzięki temu nabywca może domagać się obniżenia ceny.
