Ocupas (po polsku okupas), to problem dzikich lokatorów, który występuje na hiszpańskim rynku nieruchomości. Polega on na nielegalnym zajmowaniu nieużytkowanych nieruchomości. Zjawisko to budzi obaw w przypadku chęci zainwestowania w zakup nieruchomości w Hiszpanii. Nie powinno jednak stanowić problemu, jeśli nieruchomość zostanie dobrze wybrana i poprawnie zarządzana.
Zjawisko występuje w Hiszpanii od wielu lat. Związane jest z zajmowaniem przez dzikich lokatorów nieruchomości, które są trwale lub czasowo opuszczone. Dzicy lokatorzy najczęściej nie chcą narażać się na bezpośrednią konfrontację z właścicielami nieruchomości. Zazwyczaj są oni dobrze poinformowani, kto jest właścicielem mieszkania lub domu i decydują się zajmować nieruchomości należące do banków lub funduszy inwestycyjnych. Jednak zdarza się, że są również zajmowane nieruchomości prywatne.
Kim są dzicy lokatorzy w Hiszpanii?
Dzikich lokatorów można podzielić na kilka grup:
- biednych i zdesperowanych, niemających gdzie mieszkać i bez środków finansowych, dzięki którym mogliby zdobyć dach nad głową w legalny sposób,
- naciągaczy, którzy wykorzystują możliwość zajęcia nieruchomości do wyłudzania pieniędzy od właścicieli nieruchomości,
- osoby, które ze względu na antykapitalistyczne poglądy nie uznają własności prywatnej.
Problem okupas został zdiagnozowany kilka lat temu. W 2020 władze Hiszpanii odnotowały blisko 15 tys. skarg, z czego większość dotyczy nieruchomości położonych w Katalonii, gdzie prawo jest najbardziej liberalne wobec dzikich lokatorów.
Bezprawne zajęcie nieruchomości co prawda jest uznawane w Hiszpanii za przestępstwo, jednak pozbycie się niechcianych gości może być kłopotliwe. Zajęcie nieruchomości może odbyć się przez włamanie. Dotyczy to nieruchomości zamieszkanych, nawet jeśli właściciel pojawia się tam sporadycznie (na przykład w przypadku domów wakacyjnych).
Inną metodą zajęcia nieruchomości jest uzurpacja, czyli zawłaszczanie nieruchomości, która jest czyjąś własnością, ale dom czy mieszkanie nie stanowi jednak miejsca zamieszkania.
Co zrobić, gdy nasza nieruchomość zostanie zajęta?
Jeśli nasza nieruchomość została przejęta przez dzikich lokatorów, powinniśmy postarać się rozwiązać problem na drodze cywilnej. Hiszpańskie prawo przyjęte w 2018 roku wspiera właścicieli, dając im narzędzie w postaci tak zwanej ekspresowej eksmisji.
Aby skorzystać z naszego prawa, powinniśmy zgłosić nielegalne przejęcie na policji. Niechciani lokatorzy w ciągu 5 dni muszą opuścić mieszkanie lub dom albo udowodnić przed sądem prawo własności, lub pobytu w danej nieruchomości. Jeśli tego nie zrobią, sąd decyduje o ich eksmisji. Rozpatrzenie sprawy przez sąd może jednak zająć nawet kilkanaście miesięcy.
Sprawa jest prostsza, gdy włamanie zostanie zauważone na gorącym uczynku. Jeśli pojawienie się dzikich lokatorów zgłosimy w ciągu 48 godzin, to policja ma prawne możliwości do ich natychmiastowego usunięcia z lokalu.
Jak się zabezpieczyć przez okupas?
Aby zminimalizować ryzyko pojawienia się dzikich lokatorów, warto kupować mieszkania na zamkniętych i sprzężonych osiedlach popularnych wśród inwestorów z zagranicy. Dobry i doświadczony pośrednik nieruchomości na pewno będzie miał informację o sprawdzonych lokalizacjach.
Jeśli nieruchomość ma służyć jedynie do wakacyjnego odpoczynku, to przez pozostałą część roku warto ją wynajmować. Rotacja gości, odwiedziny zarządcy czy firmy sprzątającej skutecznie zniechęci od zajęcia nieruchomości.
Warto zainwestować również w dobre drzwi i rolety antywłamaniowe, system alarmowy czy automat włączający i wyłączający światła, które symulują obecność lokatorów.
