Umowa najmu, w zależności od jej treści, określa zakres praw przysługujących najemcy. Istotnym elementem jaki regulowany jest tym dokumentem jest możliwość podnajmu mieszkania przez najemcę, czyli wynajęcie go osobie trzeciej.
Aby było to możliwe, w umowie nie może widnieć zapis zakazujący podnajmowania mieszkania, a dodatkowo wynajmujący musi na to wyrazić zgodę, przy czym nie musi ona zostać ujęta w umowie, a może mieć formę oddzielnego dokumentu, będącego aneksem do umowy. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Jednak udzielenie zgody przez właściciela nieruchomości zależy wyłącznie od jego dobrej woli, a najemca nie może żadnymi środkami, w tym prawnymi, od niego tej zgody wymusić. Wyjątkowa sytuacja, która nie wymaga zgody wynajmującego nastąpi, gdy najemca zobowiązany jest do płacenia świadczeń alimentacyjnych na rzecz osoby, która miałaby być podnajemcą.
Należy pamiętać, że podnajęcie mieszkania bez uprzednio wyrażonej zgody właściciela, jest niezgodne z prawem i może stanowić powód rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia. W takiej sytuacji właściciel będzie mógł wypowiedzieć najem wyznaczając miesięczny termin do opuszczenia mieszkania i uregulowania ewentualnych należności.
Jeśli najemca uzyskał zgodę wynajmującego, może zawrzeć umowę podnajmu z osobą trzecią. Umowa taka powinna czynić zadość wymaganiom przewidzianym dla umowy najmu, czyli zawierać informacje o stronach, ich nazwiska bądź nazwy oraz adresy zamieszkania lub siedziby. Ponadto w umowie należy wskazać nieruchomość jakiej dotyczy, wysokość czynszu, a także sposób jego uiszczenia, podobnie jak sposób regulowania kosztów eksploatacyjnych.
Ważnym elementem jest także zaznaczenie czasu obowiązywania umowy, która nie może być dłuższa niż ta obowiązująca między właścicielem mieszkania a najemcą. Jeśli umowa podnajmu została zawarta na czas oznaczony należy w niej uwzględnić sytuacje, w których strony będą mogły podnajem wypowiedzieć, ponieważ co do zasady umowa najmu zawarta na czas określony wygasa z upłynięciem terminu na jaki została zawarta, a jej rozwiązanie przed zakończeniem możliwe jest wyłącznie w wypadkach wskazanych w umowie. Do najczęstszych sytuacji jakie strony wskazują należy niewywiązywanie się z postanowień umowy jednej ze stron, w tym regularnego opłacania czynszu, wykorzystanie nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem czy też niewłaściwe użytkowanie powodujące szkody po stronie właściciela mieszkania.
Umowa podnajmu może także zostać zawarta na czas nieokreślony, a wtedy stosuje się terminy wypowiedzenia określone w kodeksie cywilnym. Należy jednak pamiętać, że umowa podnajmu wygasa najpóźniej z chwilą wygaśnięcia umowy najmu, zatem po rozwiązaniu umowy między wynajmującym i najemcą, także podnajemca będzie musiał opuścić zajmowane mieszkanie. Do obowiązków wynajmującego nie należy przy tym powiadamianie o zakończeniu najmu osoby, która mieszkanie podnajmuje, ta bowiem podpisała umowę z najemcą, i to on jest odpowiedzialny za prawidłową jej realizację, i odpowiada względem właściciela.
Podnajem może być jedną z form prowadzenia działalności gospodarczej, a tym samym osiągania zysków. Z perspektywy właścicieli mieszkań jest to rozwiązanie o tyle korzystne, że pobierają oni regularnie opłatę z tytułu najmu od jednej osoby i nie martwią się zwiększeniem formalności i odpowiedzialności. Z perspektywy najemcy natomiast, może to być okazja do uzyskania dochodu z wynajmu w sytuacji, w której najemca nie posiada nieruchomości na własność. Po jego stronie jednak leży odpowiedzialność wobec wynajmującego, a także konieczność spełnienia szeregu formalności, np. zawarcia umowy podnajmu z każdym z lokatorów, jeśli wynajmuje oddzielnie każdy z pokoi.
Czyli osoba oddajaca w podnajem może wypowiedziec umowe podnajemcy