Miniony kilkanaście miesięcy było dosyć specyficznym okresem dla polskiego rynku nieruchomości, w tym dla mieszkaniówki. Wcześniej także było interesująco, jednak w omawianym czasie wystąpiły trendy, które, zgodnie z podręcznikowymi prawami, powinny doprowadzić do spadku cen mieszkań. A nie doprowadziły. Na chwilę obecną wydaje się, że branża przeczekała dekoniunkturę i teraz szykuje się do kolejnego rajdu popytu i cen. Według wielu ekspertów w Polsce nie może dojść do korekty cen mieszkań, ponieważ zasady na rynku dyktują wyłącznie deweloperzy.
Co się wydarzyło na rynku w ostatnich latach
Tak naprawdę polski rynek mieszkaniowy w ostatnich latach przeszedł nie jeden, ale nawet trzy solidne stress-testy. Pierwszym była pandemia oraz związany z nią lockdown. Zmiany tak nagłe, że branża kompletnie nie była na nie przygotowana. Wskutek tego ruch w biurach sprzedaży zamarł niemal z dnia na dzień, co pozwalało spodziewać się zapaści na rynku. Ta jednak nie nastąpiła. Po 2-3 gorszych miesiącach popyt wrócił i zaczęł się coś niespodziewanego – rajd cen w górę. Kredyt był wyjątkowo tani, więc masowo kupowali nie tylko inwestorzy, ale też osoby chcące zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe.
Później doszło do ataku Rosji na Ukrainę. Kolejne wydarzenie o bardzo silnym i szerokim wpływie. Coś takiego tradycyjnie wywołuje niepewność w gospodarce i odbija się gorszą koniunkturą. Jednak ponownie polska mieszkaniówka dała radę. Wręcz nawet skorzystała na geopolitycznym zamieszaniu, bo rynek wynajmu mieszkań przeżył czas prawdziwych żniw – uchodźcy z Ukrainy wygenerowali tak potężny popyt, że w pewnym momencie ciężko było znaleźć jakąkolwiek ofertę wynajmu mieszkania.
Trzeci cios w mieszkaniówkę to efekt między innymi wspomnianej wojny – szybko rosnąca inflacja i idąca za nią podwyżki stóp procentowych. Od poziomu stóp procentowych uzależniony jest koszt kredytów, co w Polsce miało tym większe znaczenie, że większość kredytów udziela się u nas ze zmiennym oprocentowaniem. Akcja kredytowa wyhamowała i popyt na mieszkania spadł nawet do 1/3 dotychczas notowanego poziomu. Rynek wszedł w fazę wyczekiwania.
Dlaczego mieszkania w Polsce nie stanieją?
Czas gorszej koniunktury dla mieszkaniówki trwa już ponad rok (cykl podwyżek stóp procentowych Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła w październiku 2021 roku). Jednak póki co nie przełożyło się to na żadne spektakularne zmiany cen. Główne tłumaczenie tego zjawiska to wpływ inflacji na koszt realizacji inwestycji deweloperskich – taniej być nie może, bo coraz droższe są energia, materiały budowlane oraz robocizna. Jednak przy tak długo trwającym pogorszeniu popytu można by się spodziewać obniżek w mieszkaniówce, które jednak nie nastąpiły. A obecnie na rynek wraca optymizm, głównie za sprawą perspektywy wdrożenia programu Bezpieczny Kredyt w lipcu tego roku, ale też z powodu zatrzymania cyklu podwyżek stóp procentowych. Wygląda więc na to, iż rynek mieszkaniowy nie tylko się wybronił, ale ponownie może wrócić do hossy.
Jest spore grono ekspertów, którzy uważają, że za taki stan rzeczy odpowiedzialny jest brak budownictwa publicznego i społecznego. De facto deweloperzy dyktują warunki, ponieważ to niemal tylko oni generują podaż w mieszkaniówce. Dzięki temu mogą kontrolować ceny, np. poprzez ograniczanie podaży w czasie, gdy popyt spada, jak to miało miejsce w minionym roku. Jeśli połączyć to z bardzo silną tendencją do traktowania mieszkań jako narzędzia inwestycyjnego, powstaje nam następująca sytuacja: rynek mieszkaniowy jest kontrolowany przez czysto komercyjne podmioty, które mają zapewniony stały popyt ze strony najbardziej zasobnej w gotówkę mniejszości społeczeństwa. Tracą na tym przeciętnie zarabiający ludzie, którzy chcieliby kupić mieszkanie na swoje potrzeby – kupują drogo, za środki z kredytów o bardzo wysokim koszcie. Ten układ mogłoby rozbić jedynie państwo, tworząc odpowiednie ramy prawne oraz organizacyjne dla rozwoju niekomercyjnego budownictwa mieszkaniowego. Jednak póki co nasz rząd nie radzi sobie z tym zadaniem, które jest skomplikowane. Za to swoją bezsilność maskuje kolejnymi programami dopłat z ostatecznym efektem w postaci dalszego pompowania cen mieszkań i domów.
