Przed pandemią inwestycja w mieszkanie na wynajem była dobrą metodą nie tylko na zabezpieczenie oszczędności, ale też wypracowanie niemal pasywnego dochodu. Opłacało się nawet w to wejść nie posiadając własnych środków, ale dysponując zdolnością kredytową – mieszkanie kupione na kredyt i wynajmowane często spłacało się same. Jednak COVID-19 kompletnie zmienił sytuację. Lockdown gwałtownie wyhamował rynek wynajmu mieszkań, a obecne odbicie jest niezbyt dynamiczne, a do tego może być też niezbyt trwałe.
Co się wydarzyło w wynajmie mieszkań podczas pandemii?
Tego nie dało się ukryć w statystykach – rynek wynajmu mieszkań bardzo ucierpiał wskutek lockdownu. Padły jego obydwie części, czyli najem długoterminowy oraz najem krótkoterminowy:
Najem długoterminowy zaliczył spadki z tego względu, że z rynku zniknęli główni klienci wynajmujących na długie okresy, czyli uczniowie, studenci oraz pracownicy migrujący do dużych miast. Przyczyną było przestawienie trybu nauczania oraz pracy na zdalny. Uczniowie oraz żacy wrócili do rodzinnych domów, a pracownicy zaczęli działać w trybie “home office”, wypowiadając dotychczasowe umowy najmu.
Najem krótkoterminowy ucierpiał jeszcze bardziej, bo pod wpływem pandemicznego zagrożenia, a także samego lockdownu, w pewnym momencie ruch turystyczny niemal w ogóle zaniknął. Oznaczało to, że z rynku zniknęli klienci najmujący lokale mieszkalne na doby.
Co się dzieje teraz?
Nieco już przywykliśmy do funkcjonowania w trakcie pandemii. Rząd zmniejszył obostrzenia, do tego skończyła się trzecia fala pandemii. W artykułach o rynku wynajmu coraz częściej pojawiają się optymistyczne dane, sugerujące, że czas kłopotów jest już za nami i rynek odbija od dna.
Rzeczywiście widać, że zainteresowanie najmem rośnie. Jednak nie powinniśmy pomijać faktu, iż mamy do czynienia ze specyficznym kontekstem – dane są odnoszone do okresu pandemii, kiedy rynek najmu niemal zamarł i stawki systematycznie spadały. Nie trudno więc o to, aby nawet lekkie wyhamowanie negatywnych tendencji wyglądało jak odbicie od dna. Spadki stawek rzeczywiście zatrzymały się w wielu lokalizacjach, jednak nadal ciężko mówić o powrocie do sytuacji sprzed pandemii. Na rynku nadal rządzi najmujący i to on dyktuje warunki.
W chwili obecnej tylko część firm wróciła do stacjonarnego trybu pracy. Sporo z nich po doświadczeniach z czasu lockdownu zdecydowała się pozostawić pracownikom możliwość działania w trybie zdalnym lub hybrydowym. Co do szkół, to póki co działają stacjonarnie, jednak coraz częściej pojawiają się sygnały szykowania się do przejścia w tryb zdalny. Należy mieć na uwadze, iż w części krajów Zachodniej Europy już przywrócono niektóre obostrzenia w związku z coraz dynamiczniejszym rozprzestrzenianiem się wariantu Delta. Bardzo prawdopodobne, iż tym samym torem podąży Polska. Jakby przewidując to, uczelnie wyższe decydują się na mieszany tryb pracy – część zajęć jest stacjonarna, część zdalna.
To wszystko sprawia, iż popyt na rynku wynajmu mieszkań nadal jest niższy niż podaż. Dysproporcja ta może się pogłębiać z tego względu, iż wciąż trwa boom inwestycyjny w mieszkaniówce. Ludzie próbują ratować swoje oszczędności przed inflacją, kupując za nie mieszkania. Nietrudno zgadnąć, że lwia część tych lokali trafi pod wynajem, co spowoduje zwiększenie podaży lokali, przy nadal niskim popycie. Skutkiem będzie spadek stawek lub, w najlepszym wariancie, utrzymanie ich na obecnym, obniżonym poziomie.
Jak widać przyszłość rynku wynajmu zależy głównie od tego, co się wydarzy w najbliższym czasie. Jeżeli nadejdzie kolejna fala pandemii, rynek najmu krótkoterminowego otrzyma następny cios, w postaci okresu bez klienteli. To zapewne doprowadzi do dalszego przesuwania lokali z segmentu najmu krótkoterminowego do długoterminowego, czego efektem będą coraz niższe czynsze płacone właścicielom mieszkań.
