Mieszkanie w bloku wielorodzinnym to poza prywatną przestrzenią również część wspólna. Często granica między nimi bywa źródłem sąsiedzkich sporów.
Poza prywatnymi lokalami w budynkach mieszkalnych wszyscy mieszkańcy korzystają również z części wspólnych, co jest nieuniknione. Mowa tu na przykład o klatce schodowej lub windzie, których wspólność nie budzi wątpliwości. W praktyce jednak nie zawsze tak łatwo określić, która część budynku jest wspólna, a która prywatna. Przepisy pozostawiają w tym zakresie pole do interpretacji, więc szczegółowych wskazówek można by szukać w orzecznictwie. Tyle, że i w tym przypadku brak jest spójności.
Zgodnie z ustawą za nieruchomość wspólną uważa się grunt pod budynkiem oraz część budynku, która nie służy do indywidualnego użytku właścicieli. Sprawa wydaje się jasna, jednak w praktyce w orzecznictwie można znaleźć przykłady wskazujące na to, że za część wspólną budynku należy uznać także balkon czy loggię.
A określenie granicy między własnością prywatną, a częścią wspólną jest bardzo istotne, zarówno dla właścicieli mieszkań, jak i wspólnoty. Wyznacza ona bowiem obszar, w który nie może ingerować wspólnota lub spółdzielnia, a za który odpowiedzialny jest właściciel lokalu. Wyjątkiem są sytuacje, w których zachowanie właściciela lokalu staje się uciążliwe dla pozostałych mieszkańców budynku. Ustalenie części wspólnych i prywatnych ma także znaczenie dla określenia odpowiedzialności za ewentualne naprawy i remonty.
Problematyczne bywa natomiast ustalenie odpowiedzialności w przypadku awarii części instalacji, np. wodnej. Te kwestie były już przedmiotem sądowych wyroków, w których wskazywano między innymi, że:
- wodomierz zamontowany za zaworem odcinającym wodę stanowi część mieszkania (ten sam tok rozumowania można zastosować do podobnych urządzeń pomiarowych oraz elementów instalacji znajdujących się za zaworem – od strony lokalu, (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r., sygn. akt: I ACa 222/13),
- brak odrębnych ciepłomierzy dla każdego lokalu skutkuje kwalifikacją instalacji grzewczej w mieszkaniach jako elementu nieruchomości wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt: III CZP 28/06),
- każdą instalację w bloku należy w miarę możliwości dzielić na część wspólną (służącą do użytku wielu właścicieli lokali) oraz część indywidualną. Zwykle przyjmuje się, że linia podziału biegnie w miejscu połączenia pionu zbiorczego z poziomą (indywidualną) częścią instalacji albo w miejscu położenia zaworu odcinającego dopływ mediów do mieszkania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 października 2008 r., sygn. akt: II SA/Kr 274/08),
- przewody kominowe stanowią część wspólną budynku (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt: I C 1466/11),
- położenie urządzeń pomiarowych nie może przesądzać o ustaleniu granic nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30 maja 2014 r. (sygn. akt I ACa 136/14).
Problematyczne bywa również ustalenie kwestii własności balkonów lub loggi. Najczęściej można się spotkać z orzecznictwem ukierunkowanym na uznanie tych części budynków za wspólne, co ma znaczenie chociażby dla wyglądu całego budynku. Całkowita autonomia właścicieli mieszkań w tym zakresie mogłaby spowodować, że każdy balkon wyglądałby inaczej, czy miał inny kolor niż elewacja budynku. Taka argumentacja wydaje się więc uzasadniona, a potwierdza to orzecznictwo sądów powszechnych.
