Raport „Najem mieszkań, III kw. 2023” Expandera i Rentier.io jasno pokazuje, że do tego sektora rynku nieruchomości powróciły spadki. Korekty są na razie niewielkie i nie wszędzie jeszcze trend ten jest widoczny, ale okres podwyżek cen najmu mamy wyraźnie za sobą.
Stawki spadają, oferta mieszkań rośnie
Najem staje się tańszy, przez co maleje różnica między kosztami kredytu na własny lokal i wynajmowaniem mieszkania. Po gorącym okresie, gdy mieszkań dla lokatorów brakowało we wrześniu w 17 miastach, jakie objął raport, liczba aktywnych ogłoszeń zamknęła się w 76 tysiącach. Oznacza to, że w ciągu dwóch ostatnich miesięcy wzrosła o około 10 tysięcy.
Według danych z raportu w segmencie rynku stawki w perspektywie rok do roku znacznie się nie zmieniały. Spadają koszty związane z najmem dużych lokali (ok. 70 mkw.). Wzrastają natomiast stawki najmu kawalerek. W porównaniu z I kwartałem bieżącego roku ich ceny w III kwartale wzrosły średnio o 2,5%. W tym samym czasie w 2022 małe lokale były tańsze o 1,7%. W segmencie dużych mieszkań widać spadki w skali rok do roku o 2,2%, a w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami 2023 o 4,2%. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości o średnim metrażu, to zmieniały się one na przestrzeni roku tak nieznacznie, że segment ten można uznać za ustabilizowany.
Najemcy coraz częściej myślą o własnym mieszkaniu
Nie trzeba skomplikowanych analiz, by zauważyć wpływ rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% na rynek najmu. Zainteresowanie kredytem jest niezwykle duże. O BK 2% z pewnością myślą często młodzi ludzie, którzy do tej pory wynajmowali mieszkania. Z danych ZBP można wyczytać, że do 19 października podpisano 24 tysiące umów na preferencyjne kredyty. Warto pamiętać, że wiele wniosków czeka jeszcze na rozpatrzenie, co może oznaczać, że za jakiś czas będziemy obserwować wyraźny odpływ klientów z rynku najmu do własnych nieruchomości. Przy tym powoli zauważalnie kurczy się oferta mieszkań, które można kupić przy wsparciu BK 2%, a wzmożony popyt winduje w górę ceny.
W miesiącach wakacyjnych różnica między stawką najmu a miesięczną ratą kredytu mieszkaniowego za lokal o metrażu około 40 mkw. wynosiła 465 zł. We wrześniu było to już 309 zł.
Omówione trendy wpływają też na to, że spada rentowność mieszkania jako inwestycji pod wynajem. Jest to naturalna konsekwencja zjawiska, w którym stawki dla lokatorów spadają, a ceny nieruchomości rosną. Według danych zebranych w analizie rentowność najmu spadła z poziomu 4,9% do 4,3%. Przy średniej wielkości mieszkaniach jest to spadek z 5,5% do 5,0%, a w przypadku małych metraży z około 6,0% do 5,7%.
Jeśli trend ten się utrzyma, będziemy mieli do czynienia z szeroką ofertą lokali w segmencie najmu i coraz uboższą, jeśli chodzi o mieszkania na sprzedaż. W najbliższym czasie podaż nowych nieruchomości będzie utrzymywać się na niskim poziomie, więc różnice te będą się tylko zaostrzać.
