Po latach eldorado, gdy rentowność mieszkań na wynajem była wysoka i taki sposób zarobkowania był łatwym oraz stabilnym rozwiązaniem, dla landlordów przyszły trudne czasy. Zaczęło się od spadku popytu wywołanego lockdownami, a teraz doszły do tego dodatkowe czynniki, obniżające opłacalność inwestycji w lokal mieszkalny na wynajem.
Gdy rozpoczęła się pandemia, najmujący znaleźli się na uprzywilejowanej pozycji – było ich mało i mogli dyktować warunki, ponieważ właściciele mieszkań na wynajem mieli poważny problem ze znalezieniem chętnych. Spowodowane to było masowym przechodzeniem na zdalny tryb pracy, zarówno firm, jak i szkół oraz uczelni. Do tego doszło załamanie w najmie krótkoterminowym, w skutek którego część lokali z tego segmentu trafiło do najmu długoterminowego, zwiększając jeszcze zjawisko nadpodaży.
Teraz sytuacja jest nieco inna – to właściciele mieszkań dokładają dodatkowe warunki w umowach najmu. Nie wynika to jednak z rekordowej koniunktury, ale z tego, że rentowność najmu spada. O ile wcześniej, przed pandemią, standardowo osiągało się stopę zwrotu powyżej 5%, teraz z trudem są to 3%. Wpływają na to następujące czynniki:
- inflacja, która sprawia, że wszystko robi się droższe z dnia na dzień, w tym woda, prąd, gaz oraz obsługa wspólnoty lub spółdzielni;
- rosnące stopy procentowe, przez które rośnie rata kredytu – jeżeli ktoś kupił mieszkanie na wynajem wspierając się kredytem, teraz zaczyna odczuwać negatywne skutki;
- utrzymująca się drożyzna na rynku nieruchomości mieszkaniowych – zakup mieszkania pod wynajem to coraz większy wydatek, co nie jest równoważone tak samo dynamicznym wzrostem czynszów.
Jak sobie radzą właściciele mieszkań? Zaczynają dodawać do umów klauzule pozwalające na korektę wysokości czynszu o wskaźnik inflacji. Takie zagranie jest jeszcze rzadkością, ale za to częściej trafia się zapis o waloryzacji w momencie, gdy wzrosną koszty utrzymania mieszkania, czyli np. czynsz do spółdzielni (co obecnie dzieje się notorycznie – spółdzielnie ogłaszają podwyżki co kilka miesięcy).
Obserwując stawki na rynku mieszkań na wynajem widać, że po pandemicznej zapaści z roku 2020 nastąpiło odbicie. Dzięki temu w niektórych lokalizacjach czynsze skorygowały wysokość do poziomów sprzed lockdownu. Z danych zebranych przez Otodom wynika, iż najdynamiczniej rosły ceny mieszkań na wynajem o powierzchni mieszczącej się w przedziale 38-60 m2. Tej wielkości mieszkania na wynajem w Warszawie we wrześniu osiągnęły pułap 2851 zł średniej stawki. Wzrosty odnotowano też w pozostałych badanych ośrodkach (Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, Wrocław). Wyjątkiem był Lublin, gdzie nastąpiła wręcz symboliczna korekta w dół – z 1974 w sierpniu na 1960 we wrześniu.
Mniej dynamiczna była sytuacja w segmencie mieszkań mniejszych (do 38 m2) oraz większych (60-90 m2), chociaż i tutaj widać tendencję do odrabiania pandemicznych strat. Wydaje się, że sytuacja zaczyna wracać do normy i jeśli nie wystąpią czynniki, które by to zastopowały, wcześniejsze spadki czynszów zostaną zrekompensowane.
Należy pamiętać jednak, że wzrost stawek płaconych landlordom nie oznacza wcale, iż poprawia się ich sytuacja. Wyższe koszty póki co w niewielu przypadkach są rekompensowane. Zazwyczaj wzrost stawek najmu nie przewyższa inflacji, co oznacza, że w praktyce rentowność wynajmu mieszkań nadal pozostaje niska, a nawet spada. Wyraźnie widać za to, że właściciele mieszkań poczuli się pewniej i przestali brać dodatkowe koszty na siebie (co miało miejsce np. podczas początków pandemii) – teraz wszelkie wzrosty obciążeń starają się od razu przerzucać na najmujących.
