Duży popyt na rynku nieruchomości powoduje, że popularnością cieszy się podpisywanie z deweloperem tzw. umów rezerwacyjnych. Kupującemu pozwala to wydłużyć czas na podjęcie ostatecznej decyzji i załatwiać formalności związane z kredytem bez obawy, że ktoś wybrane przez niego mieszkanie podkupi.
Umowa rezerwacyjna należy do umów nienazwanych i brak jest jeszcze szczegółowych przepisów, które by ją definiowały. Zapisów takich nie ma ani w kodeksie cywilnym, ani w umowie deweloperskiej, jednak pojawiły się plany jej regulacji. Zawiera się ją jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, a jej stronami są osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości oraz deweloper.
Kupujący zyskuję w ten sposób pewność, że mieszkanie, które sobie upatrzył, nie zostanie sprzedane nikomu innemu. Ma to duże znaczenie dla potencjalnych nabywców szczególnie w czasie, gdy nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem, a zakup będzie realizowany z udziałem kredytu hipotecznego, z którym wiążą się formalności trwające nawet kilka tygodni. Umowa taka nie zobowiązuje jednak stron do późniejszego zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności nieruchomości. Jest to więc bardziej umowa na „słowo honoru”.
Deweloper z reguły wymaga w takim wypadku opłacenia określonej kwoty tytułem zaliczki lub zadatku. Należy tu zwrócić uwagę, z którą z opłat mamy do czynienia w danym wypadku, jest bowiem między nimi znacząca różnica. Zaliczka jest w całości zwrotna w przypadku odstąpienia od umowy. Zadatek natomiast jest formą wykonania zobowiązania i jeśli nabywca się rozmyśli nie będzie chciał mieszkania kupić, zadatek nie zostanie mu zwrócony. Jeśli jednak dojdzie do transakcji, wówczas wpłacona kwota, zarówno tytułem zadatki, jak i zaliczki, zostanie zaliczona do ceny nieruchomości. Nie jest to więc dodatkowy wydatek, a jedynie pula, którą trzeba dysponować przed otrzymaniem kredytu.
Treść umowy rezerwacyjnej, z uwagi na brak regulacji prawnych, ustalana jest przez dewelopera. Powinny się w niej znaleźć szczegółowe informacje na temat rezerwowanego mieszkania, aby nie było wątpliwości, o który lokal chodzi, a także opis samej inwestycji. W umowie należy zawrzeć również szacowaną cenę, harmonogram prac budowlanych, a także termin jej obowiązywania. Umowa musi mieć formę pisemną.
Zgodnie z propozycją nowelizacji ustawy deweloperskiej przygotowaną przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1 % wartości nieruchomości, obecnie sięga czasem nawet 5 %. W przypadku uzyskania przez nabywcę pozytywnej decyzji kredytowej, będzie ona zaliczana na poczet ceny. Jeśli bank odmówi udzielenia kredytu, wówczas deweloper będzie zobowiązany zwrócić tę opłatę w całości. Jeśli jednak to deweloper w czasie obowiązywania umowy zawrze umowę sprzedaży lub kolejną umowę rezerwacyjną dotyczącą tego samego lokalu z inną osobą, w takim wypadku będzie musiał wypłacić nabywcy dwukrotność wpłaconej przez niego opłaty rezerwacyjnej. Taka sama opłata będzie obowiązywała dewelopera, jeśli do sprzedaży nie dojdzie z uwagi na nieusunięcie przez niego wad nieruchomości zgłoszonych do protokołu odbioru.
