Rynek nieruchomości mieszkaniowych podczas pandemii zachowuje się w sposób nieprzewidziany przez żadnego analityka. Spodziewano się raczej spadku cen, tymczasem one rosną. Jednak równocześnie spadają stawki najmu, więc inwestowanie w mieszkania zaczyna tracić sensowną podstawę. Bazując na danych zgromadzonych przez Domiporta, magazyn forsal.pl pisze o rozwieraniu się nożyc cen na rynku nieruchomości. Do czego może doprowadzić ten trend?
Do powstania rozbieżności między cenami mieszkań a stawkami najmu doprowadziło głównie to, co się działo w dwóch okresach 2020 roku. Najpierw w marcu, gdy dotarła do nas pandemia i zaczęły się związane z nią obostrzenia, rynek nieruchomości wyhamował w oczekiwaniu na rozwój sytuacji. Później, we wrześniu, okazało się, iż będziemy funkcjonować w lockdownie dłużej niż się tego spodziewaliśmy. Do tego uczelnie potwierdziły, iż nauczać będą nadal w trybie zdalnym, a firmy zostały zmuszone do kontynuowania pracy zdalnej. To przełożyło się na mocne ograniczenie popytu na mieszkania na wynajem, co z kolei szybko znalazło odzwierciedlenie w stawkach.
Ten spadek sam w sobie jest jak najbardziej zrozumiały i wynika bezpośrednio z gospodarczej i społecznej sytuacji. Jednak idzie on w parze z odwrotnym trendem w cenach mieszkań – te rosną, mimo pandemii. W 2020 roku w Warszawie stawki najmu spadły o ponad 4%, a ceny wzrosły o ponad 5%. Jednak to nie stolica jest liderem spadków w czynszach – chociażby w Krakowie były one niemal trzykrotnie większe. Spadki odnotowano także w innych ośrodkach, m.in. we Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku. Na to zjawisko wpływ miało nie tylko utrzymanie zdalnego trybu nauczania i pracy, ale też ograniczenie ruchu turystycznego, co widać po szczególnie dotkliwych korektach stawek w miastach przyciągających wielu odwiedzających. W trakcie pandemii rynek najmu krótkoterminowego niemal przestał istnieć.
Do czego może prowadzić rosnąca rozbieżność między cenami a stawkami najmu? Jeżeli nie zmieni się otoczenie gospodarcze, to efektem będzie korekta lub spadek cen mieszkań. W chwili obecnej osoby inwestujące w mieszkania przyjmują strategię przeczekania i są skłonne przez pewien czas ponosić koszty nierentownego lokum. Lecz im dłużej ten stan rzeczy będzie się utrzymywał, tym więcej osób zdecyduje się zakończyć inwestycję i lokale takie będą trafiać na sprzedaż, podbijając podaż, a tym samym – zbijając ceny.
W zdecydowanie lepszej sytuacji będą osoby posiadające mieszkania o wysokim standardzie i w dobrych lokalizacjach, bo będę mogły nadal je wynająć, tyle że po skorygowaniu stawki. Na gorsze mieszkania może zabraknąć chętnych lub ich wynajem przestanie być opłacalny. Mechanizmy te mają też pozytywny wpływ, ponieważ mogą prowadzić do ograniczenia patologii na rynku najmu – czyli żądanie zawyżonych stawek za lokale o bardzo niskim standardzie. Również korzystny aspekt miałaby korekta cen, ponieważ mieszkania stałyby się bardziej dostępne. To niezwykle istotne głównie dla młodych osób, ponieważ obecnie własne M często pozostaje poza zasięgiem ich finansowych możliwości, co skazuje ich na pozostawanie przy najmie. Korekta cen mogłaby rozwiązać ten problem, który zaczyna być dostrzegany także przez rząd, planujący wsparcie młodych w nabyciu pierwszego mieszkania, np. poprzez wyłożenie wkładu własnego.
