Popularne ostatnio inwestycje w mieszkania na wynajem, jak każda działalność, wiążą się z rozliczaniem podatku od uzyskanego dochodu. Kwestia ta różni się w zależności od tego, czy wynajmujemy lokal jako osoba prywatna, czy jako firma.
Wynajmowanie mieszkania jako osoba prywatna
Wynajmując mieszkanie jako osoba fizyczna możemy wybrać jedną z dwóch form opodatkowania – na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Rozliczanie na podstawie skali podatkowej polega na odprowadzaniu podatku w wysokości zależnej od osiągniętego dochodu. Jeśli w skali roku wynajmujący zarobi nie więcej niż 85 528 zł odprowadza podatek w wysokości 17%, jeśli przekroczy ten próg, wówczas od nadwyżki powyżej tej kwoty oprowadza już podatek 32%. Opodatkowaniu podlega dochód, czyli to, co zostanie z najmu „na czysto”. Jest to więc przychód, czyli kwota wynikająca z umowy najmu, pomniejszony o koszty jego uzyskania, np. wydatki na ubezpieczenie, remonty, odsetki od kredytu hipotecznego, obsługę mieszkania przez pośrednika itp.
Drugą formą opodatkowania jest ryczałt. Opodatkowaniu tym sposobem podlega przychód, nie można więc odliczyć od niego kosztów jego uzyskania. Nie ma w tym przypadku również kwoty wolnej od podatku. Przy rozliczaniu na zasadach ogólnych jest to kwota 8000 zł. Jeśli więc dochód z najmu jest jedynym źródłem dochodu i w ciągu roku nie będzie wyższy niż 8000zł, rozliczając się na zasadach ogólnych nie powstanie obowiązek zapłaty podatku. Przy ryczałcie takiej kwoty nie ma. Wysokość podatku przy tym wariancie wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000zł oraz 12,5% dla nadwyżki powyżej tej kwoty.
Wynajmowanie mieszkania jako firma
Jeśli mieszkanie wynajmowane jest w ramach działalności gospodarczej, podatnik może rozliczać się albo na zasadach ogólnych, albo na podstawie podatku liniowego. Co istotne, często to nie od podatnika zależy, czy dochody z najmu rozliczy jako osoba fizyczna, czy jako firma. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach zajętym w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2015 r., nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG, z najmem w ramach działalności gospodarczej mamy do czynienia gdy wynajmujący:
- nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami,
- dokonuje wynajmu wielu nieruchomości lub najmu okazjonalnego,
- traktuje najem jako stałe źródło utrzymania,
- wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły, czyli przez dłuższy czas.
Dodatkowo należy mieć na uwadze ustawową definicję działalności gospodarczej, zgodnie z którą za takową uważa się działalność prowadzoną w sposób ciągły, zorganizowany i w celu osiągnięcia przychodu.
Jeśli więc wynajmowanie mieszkania ma cechy działalności gospodarczej, wówczas podatnik ma do wyboru opodatkowanie według skali podatkowej na zasadach ogólnych, tak jak przy najmie prywatnym, ale na zasadzie podatku liniowego. W drugim przypadku wysokość należnego podatku wynosić będzie 19%, bez względu na kwotę osiągniętego dochodu. Podstawę opodatkowania wylicza się biorąc pod uwagę przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Wybierając ten sposób opodatkowania przedsiębiorca musi prowadzić Podatkową Księgę Przychodów i Rozchodów.
