W czwartym kwartale roku 2018 deweloperzy giełdowi ogłosili regres sprzedaży mieszkań rzędu 30% liczony rok do roku. Potwierdza to fakt, że pierwotny segment krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych wszedł w fazę spowolnienia koniunktury. Co to oznacza w praktyce i jak długo może potrwać?
Cykle na rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości to rynek cykliczny, podobnie jak pozostałe segmenty gospodarki. Na koniunkturę rynku nieruchomości w dużej mierze wpływa koniunktura gospodarcza – aktualne tempo wzrostu gospodarczego, wysokość stóp procentowych czy poziom bezrobocia. Najczęściej przyjmuje się, że cykl koniunkturalny trwa od 8 do 10 lat. Składa się on z czterech faz – kryzysu, depresji, ożywienia oraz rozkwitu (szczyt koniunktury).
Od roku 2004 polski rynek przeszedł już fazy dynamicznego ożywienia, szczytu (rok 2008), spowolnienia (2009-2013) i ponownego ożywienia. Wszystko wiec wskazywało na to, że rok 2018 będzie rokiem kolejnego przesilenia rynkowej koniunktury. Na kolejne ożywienie powinien przyjść czas w roku 2023. Koniunkturalne spowolnienie to zjawisko zupełnie normalne. Raczej nie uda się uniknąć spadku cen mieszkań, które prędzej czy później zostaną poddane korekcie. Jak to jest możliwe w sytuacji, gdy ceny gruntów i materiałów budowlanych cały czas rosną?
Są już sygnały spowolnienia
Wzrost cen materiałów i działek napędza przede wszystkim przekonanie, że szczyt koniunkturalny na rynku mieszkaniowym trwa nadal. Potwierdzają to zresztą najnowsze dane GUS w zakresie liczby wydawanych obecnie pozwoleń na budowę. Tymczasem najnowsze dane sprzedażowe deweloperów pokazują, że niedługo dojść może do poważnego zahamowania. Systematyczna redukcja produkcji mieszkań znacznie ograniczy popyt na materiały budowlane, co nie pozostanie bez wpływu na ich ceny. Eksperci są też zdania, że hossa na rynku gruntów inwestycyjnych jest już przeszłością.
Trudno jest jednak oszacować poziom cen mieszkań na rynku pierwotnym w kolejnych miesiącach i latach. W praktyce są bowiem one uzależnione od wielu czynników, które są trudne do przewidzenia. Wszystko jednak wskazuje na to, że za rok ceny lokali mieszkalnych nie będą wyższe niż obecnie.
Obserwowany od kilku miesięcy spadek sprzedaży nowych mieszkań to pierwszy efekt znacznego i szybkiego wzrostu ich cen. Ludzie początkowo czekali na odwrócenie hossy rynku mieszkaniowego i na spadek cen, co wiązało się z malejącym popytem na mieszkania. Bardzo prawdopodobne jest również wystąpienie zjawiska nierównowagi rynkowej z przewagą podaży i wydłużeniem czasu wyprzedaży ofert deweloperów w okresie powyżej 12 miesięcy. Oczywiście wymusi to wzrost konkurencyjności pomiędzy poszczególnymi firmami deweloperskimi. Być może obniżą one swoje marże czy zintensyfikują działania promocyjne. W dobrej pozycji będą więc osoby zainteresowane kupnem mieszkania na rynku pierwotnym. Tego rodzaju okoliczności składają się na definicję rynku kupującego. Taka sytuacja dla potencjalnego kupca lokalu mieszkalnego od dewelopera jest bardzo komfortowa. Wynegocjować można bowiem korzystne warunki zakupu.
