Polski rynek najmu przeszedł w ostatnich latach kilka potężnych wstrząsów. Po zamrożeniu w okresie pandemii nastąpił okres wzmożonego popytu. Napływ emigrantów z Ukrainy na chwilę zupełnie rozregulował branżę najmu. W drugiej części 2024 sektor ten wchodzi w fazę stabilizacji, a wzrost cen zatrzymuje się już w II kwartale bieżącego roku. Czy to oznacza, że najem staje się mniej rentowny?
Ceny najmu coraz bardziej stabilne
Według raportu “Kwartalnik Mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2024 roku” (Polityka Insight, Otodom, Olx) średni ofertowy koszt najmu mieszkania w tym okresie wyniósł 3 145 złotych. Biorąc pod uwagę metraż, jego stawki zatrzymały się na poziomie 71 złotych za metr kwadratowy. Wartość ta oznacza, że w skali kwartał do kwartału wzrost osiągnął wartość 0,1%. Jest to też tylko o 5,7% więcej niż w tym samym czasie rok wcześniej.
Taka sytuacja na rynku była do przewidzenia. Na ustabilizowanie cen miał wpływ między innymi odpływ uchodźców z rynku. Przyczyniło się to do uwolnienia części zasobu lokali i wzrostu podaży. Prócz tego spora grupa dotychczasowych lokatorów przeniosła się do własnych mieszkań kupionych na przykład w ramach Bezpiecznego Kredytu 2%. Nadwyżka podaży nad popytem sprawiła, że niektóre metraże w segmencie najmu stają się tańsze. Zjawisko to widać wyraźnie na przykładzie mieszkań o powierzchni powyżej 90 metrów kwadratowych. Ich stawki spadły z kwartału na kwartał o 6%. Średnie ceny lokali mieszkalnych do 40 metrów kwadratowych spadły w tej samej skali o nieco ponad 1%.
Skąd delikatne korekty cen tak popularnych metraży?
Na rynek wprowadzono już kawalerki i małe mieszkania kupowane na dużą skalę w celach inwestycyjnych. Trend taki panował w latach 2020 i 2021, gdy stopa zwrotu w inwestycji mieszkaniowej była bardzo wysoka. Małe mieszkania zawsze są popularne, ale obecnie ich oferta jest tak bogata, że i w tym segmencie ceny zaczynają spadać.
Wysoka podaż dyktuje przeceny
W raporcie wykorzystano też dane dotyczące liczby nowych ogłoszeń najmu w serwisie Otodom. W II kwartale 2024 zatrzymała się ona na 50 tysiącach, czyli jest o 8% większa niż przed rokiem. Spadki cen widoczne są również w dużych miastach. W największych metropoliach korekta w dół zatrzymała się na 2%, a stawki najmu były tam wyższe o 3.3% niż przed rokiem.
Na rynkach lokalnych w mniejszych miejscowościach widać ciekawe zjawisko. Choć z podwyżek czynszów zrezygnowali właściciele mieszkań w metropoliach, w mniejszych miastach wciąż widać korekty cen w górę. Dlaczego? Ponieważ w małych i średnich ośrodkach miejskich rosły one najwolniej. Obecnie rentierzy działający w takich miastach wyrównują swoje czynsze do średnich stawek występujących w innych regionach. Trend ten jest wyraźny, ale raczej nie będzie miał wpływu na ogólną tendencję spadkową w tym sektorze. W praktyce oznacza to, że najem może być w perspektywie czasu coraz mniej opłacalny.
