Ceny czynszów za najem mieszkań nie rosną tak bardzo, jak w pierwszej połowie zeszłego roku, ale wciąż jest drogo. Kilka czynników może sprawić, że w najbliższych miesiącach zmniejszy się liczba osób zainteresowanych najmem nieruchomości. Jeśli sprawdzą się prognozy, ceny najmu powinny się ustabilizować w najbliższych miesiącach, a później zaczną spadać.
W zeszłym roku notowaliśmy rekordowe wzrosty czynszów za najem mieszkań. W podobnym okresie zbiegły się dwa ważne wydarzenia, które wpłynęły na rynek, na którym od wielu miesięcy panowała równowaga. Napływ znacznej ilości uchodźców zza wschodniej granicy sprawił, że w krótkim czasie drastycznie wzrósł popyt na mieszkania. Wyższe niż wcześniej zainteresowanie dotyczyło nieruchomości o różnej powierzchni i standardzie, zlokalizowanych w różnych miastach.
Ograniczenie możliwości zakupu mieszkania na kredyt
Dodatkowo na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2022 roku KNF zmienił jedną ze swoich rekomendacji, podwyższając stosowany wcześniej bufor bezpieczeństwa. Z 2,5% do 5% został zwiększony wskaźnik, o który bank musi podwyższać oprocentowanie kredytu hipotecznego, licząc zdolność przyszłego kredytobiorcy. Znaczne podwyższenie kosztu kredytu sprawiło, że zdolność kredytowa drastycznie spadła. Wiele osób, które planowało zakup w 2022 roku mieszkania na kredyt, nie dostało pozytywnej decyzji kredytowej. Pozostając na rynku najmu, te osoby dodatkowo zwiększyły popyt.
W ciągu kilku miesięcy liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia drastycznie spadła. Dotyczyło to zarówno dużych miast, jak i mniejszych ośrodków. To sprawiło, że właściciele mieszkań na wynajem mogli podnosić ceny, a i tak bez trudu znajdowali najemców.
Stabilizacja sytuacji w drugiej połowie 2022 roku
Obecnie mamy już zdecydowanie inną sytuację na rynku, co pokazują dane z ostatnich miesięcy 2022 roku. Znaczna część Ukraińców wróciła do swojego kraju lub wyjechała do innych krajów, co już sprawiło, że wzrosła liczba ogłoszeń o wolnych lokalach na wynajem. Ceny najmu przestały rosnąć, a w niektórych lokalizacjach pojawiły się pierwsze spadki.
Na początku 2023 roku KNF zgodził się na obniżenie bufora dla liczenia zdolności kredytowej. Z miesiąca na miesiąc zdolność kredytowa w niektórych bankach wzrosła nawet o ponad 20%. W przypadku gospodarstwa domowego to różnica przekraczająca nawet 100 tys. złotych. To sprawia, że kredyt hipoteczny stał się bardziej dostępny.
Biorąc pod uwagę ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która od kilku miesięcy utrzymuje stopy procentowe na stałym poziomie, rosną oczekiwania na obniżki stóp. Widać to również w decyzjach banku, które nieśmiało, ale obniżają oprocentowanie kredytów.
Dodatkowo w marcu został przyjęty projekt ustawy o Bezpiecznym kredycie 2%. Zgodnie z przewidywaniami ma być on dostępny od początku lipca. Tani kredyt na finansowanie zakupu pierwszej nieruchomości sprawi, że spora część najemców powróci do planów dotyczących zakupu mieszkania na własność.
Spadki cen najmu w drugiej połowie 2023 roku
Zdecydowanie mniejszy popyt na rynku nieruchomości sprawi, że w kolejnych miesiącach powinniśmy obserwować stabilizację na rynku najmu. Ceny powinny przestać rosnąć, a jeśli urzeczywistnią się prognozy dotyczące zwiększenia dostępności kredytów, powinniśmy być świadkami odczuwalnych obniżek czynszów w drugiej połowie roku.
