Eksperci od nieruchomości z napięciem obserwują rynek, oczekując na to, jak zareaguje on na nową sytuację gospodarczą – rekordową inflację, niedostępny kredyt oraz rosnącą niepewność finansową, zarówno konsumentów, jak i firm. Niektóre prognozy przewidują spadki cen trwające rok lub dwa, jednak póki co kolejne raporty nie pokazują początków takiej tendencji. Widać jednak hamowanie. Czy przerodzić się ono w obniżanie cen? Przyjrzyjmy się danym z najnowszego raportu kwartalnego portalu nieruchomosci-online.pl.
Raport sporządzany jest na podstawie średnich cen ofertowych z rynku wtórnego w miastach wojewódzkich. Warto to mieć na uwadze, ponieważ:
- miasta wojewódzkie to najsilniejsze gospodarczo ośrodki, można więc też spodziewać się, iż ewentualna dekoniunktura pojawi się tam później niż w lokalizacjach peryferyjnych;
- średnie ceny potrafią być zafałszowywane zmianą struktury podaży, np. więcej drogich nieruchomości, z segmentu premium, wywoła wzrost średniej ceny, mimo że ogólna sytuacja na rynku będzie kiepska;
- ceny ofertowe nie są tożsame z cenami transakcyjnymi i mogą one bardziej pokazywać sentyment rynku, czyli przyzwyczajenie do koniunktury.
W kwartalnym raporcie nieruchomosci-online.pl dominującą tendencją jest stabilizacja, ponieważ, jak podkreślają eksperci portalu, za stabilizację należy uznać zmiany cen rzędu 2%, niezależnie, czy jest to wzrost, czy spadek. Nie oznacza to jednak, iż brakowało większych zmian. Jeśli chodzi o wzrost cen, to najdynamiczniejsza sytuacja była w przypadku kawalerek:
- kawalerki w Zielonej Górze zdrożały o 7,9%;
- kawalerki w Rzeszowie podrożały o 6,8%;
- kawalerki w Olsztynie podrożały o 6,7%;
- kawalerki w Gorzowie Wielkopolskim podrożały o 5,7%.
Są to 4 ośrodki z największymi kwartalnymi wzrostami cen kawalerek. Na drugim biegunie mamy liderów spadków:
- kawalerki w Katowicach staniały o 8,1%;
- kawalerki w Szczecinie potaniały o 4,1%;
- kawalerki w Warszawie potaniały o 2,7%;
- kawalerki w Lublinie potaniały o 2,4%.
Nieco stabilniej wyglądała sytuacja w przypadku większych mieszkań, z dwoma i więcej pokojami. Tu zazwyczaj zmiany cen były niewielkie. Jako próbę z najbardziej wyeksponowanego rynku możemy przytoczyć dane z Warszawy:
- mieszkania dwupokojowe w Warszawie potaniały o 0,5% kw/kw;
- mieszkania trzypokojowe staniały o symboliczne 0,1%;
- mieszkania czteropokojowe zdrożały o 1,4%.
O ile na rynku sprzedaży mieszkań widać wyraźne hamowanie, które być może w kolejnych miesiącach przełoży się na wyczekiwane spadki cen, o tyle sytuacja na rynku wynajmu jest dużo lepsza. Tutaj siłą napędową są trzy grupy klientów:
- studenci rozpoczynający rok akademicki;
- osoby, które nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania ze względu na spadającą zdolność kredytową;
- emigranci z Ukrainy i Białorusi, szukający w Polsce schronienia.
Te trzy grupy są na tyle liczne, że wywołały wzrost liczby kontaktów z ogłoszeniodawcami mieszkań na wynajem o 50% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Jednocześnie mała podaż mieszkań na wynajem i rekordowe stawki czynszów (przykładowo – średni koszt kawalerki na wynajem w Warszawie to aż 2,5 tysiąca złotych) sprawiły, że rośnie zainteresowanie pokojami na wynajem – widać, że część osób, które dotychczas wynajmowały całe mieszkanie, teraz decydują się na pojedynczy pokój we współdzielonym mieszkaniu.
Zróżnicowana sytuacja panuje też na rynku domów na sprzedaż. Są ośrodki z nadal dynamicznymi wzrostami cen (domy na sprzedaż w Kielcach zanotowały zmianę średniej ceny ż +10,2% kw./kw.), ale też widać coraz więcej spadków i hamowania (rekordowa zmiana w dół dotyczy domów na sprzedaż w Olsztynie, gdzie cena w tym kwartale została skorygowana o -7,7%).
Portal nieruchomosci-online.pl odnotował również bardzo duży spadek zainteresowania działkami – kwartał do kwartału było to 22%, a w ujęciu rocznym 56%. Nie przełożyło się to jeszcze na obniżanie cen. Z tego względu nadal widoczny jest trend przenoszenia popytu do gmin ościennych.
Jeśli chodzi o cały rynek, to praktycznie od lutego 2022 widać spadek zainteresowania wszystkimi kategoriami nieruchomości na sprzedaż – mieszkaniami, domami oraz działkami. Odwrotna tendencja dotyczy nieruchomości na wynajem, jednak tu przedział czasowy jest krótszy i popyt inaczej rozkłada się w czasie – widać gwałtowny wzrost zainteresowania mieszkaniami i pokojami do wynajęcia po rozpoczęciu agresji Rosji na Ukrainę.
